Loading...
HomeMy WebLinkAbout02/19/2009 - Agenda Packet - Planning & Zoning CommissionÐÔßÒÒ×ÒÙ ú ÆÑÒ×ÒÙ ÝÑÓÓ×ÍÍ×ÑÒ Ú»¾®«¿®§ ïçô îððç êæðð ÐÓ Ý·¬§ Ø¿´´ ݱ«²½·´ ݸ¿³¾»®­ ïïðï Ì»¨¿­ ߪ»²«»ô ݱ´´»¹» ͬ¿¬·±²ô Ì»¨¿­  д¿²²·²¹ ú Ʊ²·²¹ ݱ³³·­­·±² Ó»»¬·²¹ Ú»¾®«¿®§ ïçô îððç Ì¿¾´» ±º ݱ²¬»²¬­ ¢ ɱ®µ­¸±° ß¹»²¼¿ ¢ úÎÐÍËØÕØÏÊÔÇØíÑÜÏøÚÎÏÎÐÔÚùØÇØÑÎÍÐØÏÉúÕÜÍÉØË íãíÑÜÏÎ×æÎËÒ   ¢ ݱ²­»²¬ ß¹»²¼¿ ¢ íËØÑÔÐÔÏÜËÄíÑÜÉ×ÎËúÜÊÉÑØëÎÚÒ   ÷ÔÏÜÑíÑÜÉ×ÎËíØÛÛÑØúËØØÒíÕú   ¢ λ¹«´¿® ß¹»²¼¿ ¢ ëØÃÎÏÔÏÖëØÌÈØÊÉ×ÎËíÜËÒíÑÜÚØ   ëØÃÎÏÔÏÖëØÌÈØÊÉ×ÎË  ûÜËËÎÏëÎÜÙ   ëØÃÎÏÔÏÖ×ÎËøÙíØÏÏÄéÕÎÐÜÊéËÜÚÉ  A G E ND A P L ANN I N G & Z O N I N G C O MM I S S I O N W o r k s h o p M ee t i ng T hu r s d ay , F e b r u a r y 19 , 2009 , a t 5 : 00 PM C i t y H a ll C o un c il C h a m b er s 1101 Te x a s A v e nu e C o l l e g e St a t i o n , T e x as 1. C a ll t h e m e e t i n g t o o r d e r . 2. D i s c u ss i o n o f c o n s e n t a n d r e g u l a r a g e n d a i t e m s . 3. D i s c u ss i o n o f M i n o r a n d A m e n d i ng P l a t s a pp r o v e d b y S t a f f . x F i n a l P l a t - R e p l a t - C o v e o f N a n t u c k e t P h a s e 1 ( 0 8 - 00500327 ) 4. P r e s e n t a t i o n , p o s s i b l e ac t i o n , a n d d i s c u ss i o n r e g a r d i n g t h e d r a f t E c o n o mi c D e v e l op m e n t ( D G) c h a p t e r o f t h e C o m p r e h e n s i v e P l a n , i n j o i n t s e ss i o n w i t h t h e C i t y C o un c il . 5. P r e s e n t a t i o n , p o s s i b l e ac t i o n , a n d d i s c u ss i o n r e g a r d i n g a n upd a t e t o t h e C o m m i ss i o n o n ( J S) t h e s t a t u s o f i t e m s w i t h i n t h e 2009 P & Z P l a n o f W o r k ( s ee a t t ac h e d ) . 6. P r e s e n t a t i o n , p o s s i b l e ac t i o n , a n d d i s c u s s i o n r e g a r d i n g t h e P & Z C a l e n d a r o f U p c o mi n g M ee t i n g s . F e b r u a r y 26 , 2009 ~ C i t y C o u n c i l M ee t i n g ~ C o u n c i l C h a m b e r s ~ 7 : 00 p . m . ™ M a r c h 5 , 2009 ~ J o i n t P l a nn i ng a n d Z o n i ng M ee t i ng w i t h C i t y C o u n c i l ~ C o u n c i l ™ C h a m b e r s ~ W o r k s h o p 5 : 00 p . m . a n d R e g u l a r 7 : 0 0 p . m . 7. P r e s e n t a t i o n , p o s s i b l e ac t i o n , a n d d i s c u s s i o n r e g a r d i n g t h e C o m p r e h e n s i v e P l a nn i n g p r o ce ss. 8. P r e s e n t a t i o n , p o s s i b l e a c t i o n , a n d d i s c u s s i o n r e g a r d i n g t h e B i c y c l e , P e d e s t r i a n , a n d G r ee n w a y s P l a n . 9. P r e s e n t a t i o n , p o s s i b l e ac t i o n , a n d d i s c u s s i o n o n t h e a pp o i n t m e n t o f a P l a nn i ng & Z o n i n g ( B C) C o m m i ss i o n e r t o t h e W o l f P e n C r ee k O v e r s i g h t C o m m i tt ee . 10. D i s c u ss i o n , r e v i e w a n d p o s s i b l e ac t i o n r e g a r d i ng t h e f o l l o w i ng m ee t i n g s : D e s i g n R e v i e w B o a r d , C o u n c i l T r a n s p o r t a t i o n C o m m i tt ee , J o i n t B r y a n P & Z / C o ll e g e S t a t i o n P & Z C o m m i tt ee o n C o m m o n G a t e w a y s a n d C o rr i do r s, J o i n t P a r k s / P l a nn i ng & Z o n i n g S u b c o m m i tt ee , C S I S D L o n g R a n g e E du ca t i o n P l a nn i ng C o mm i tt ee . 11. D i s c u ss i o n a n d p o s s i b l e ac t i o n o n f u t u r e a g e n d a i t e m s – A P l a nn i n g a n d Z o n i n g M e m b e r m a y i nq u i r e a b o u t a s ub j ec t f o r w h i c h n o t i ce h a s no t b ee n g i v e n . A s t a t e m e n t o f s p e c i f i c f ac t u a l i n f o r m a t i o n o r t h e r ec i t a t i o n o f e x i s t i n g po li c y m a y b e g i v e n . A n y d e l i b e r a t i o n s h a ll b e l im i t e d t o a p r o p o s a l t o p l ace t h e s u b j ec t o n a n a g e n d a f o r a s u b s e qu e n t m e e t i n g . 12. A d j o u r n . C o n s u l t a t i o n w i t h A tt o r n e y { G ov ' t C o d e S e c t i o n 55 1 . 0 71 } ; p o s s i b l e a c t i o n. T h e P l a n n i n g a n d Z o n i n g C o mm i s s i o n m a y s ee k a d v i c e f r o m i t s a t t o r n e y r e g a r d i n g a p e n d i n g a nd c o n t e m p l a t e d l i t i g a t i o n s u b j e c t o r a tt o r n e y - c li e n t p r i v i l e g e d i n f o r m a ti o n . A f t e r e x e c u t i v e s e s s i o n d i s c u s s i o n , a n y f i n a l a c ti o n o r vo t e t a k e n w i l l b e i n p u b l i c . I f l i ti g a ti o n o r a t t o r n e y - c li e n t p r i v i l e g e d i n f o r m a t i o n i s s u e s a r i s e a s t o t h e p o s t e d s u b j e c t m a t t e r o f t h i s P l a n n i n g a nd Z on i n g C o mm i ss i o n m e e t i n g , a n e x e c u ti v e s e s s i o n w i l l b e h e l d . N o t i ce i s h ere b y g i v e n t h a t a W o r k s h o p Mee t i n g o f t h e C o ll e g e S t a t i o n P l a n n i n g a nd Z o n i n g C o mm i s s i o n , C o ll e g e S t a t i o n , T e xa s w i ll b e h e l d o n t h e T hu r s d a y , F e b r u a r y 19 , 20 0 9 a t 5 : 00 P M a t t h e C i t y H a l l C o un c i l C h a m b er s , 110 1 T e x a s A v e nu e , C o l l e g e S t a t i o n , T e xa s . T h e f o l l o w i n g s u b j e c t s w i l l b e d i s c u s s e d , t o w i t : S e e A g e nd a . P o s t e d t h i s t h e ___ _ _ d a y o f F e b r u a r y , 2 009 a t _ _ ___ _ _ , C I T Y O F C O LL E G E S T A T I O N, T E X A S B y _ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ __ _ C o nn i e H oo k s , C i t y S e c r e t a r y I , t h e u n d e r s i g n e d , d o h e r e b y ce r t i f y t h a t t h e a b ov e N o t i c e o f t h e W o r k s h o p M e e t i n g o f t h e P l a n n i n g a nd Z o n i n g C o mm i ss i o n o f t h e C i t y o f C o ll e g e S t a t i o n , T e xa s , i s a t r u e a n d c o rre c t c o p y o f s a i d N o t i c e a nd t h a t I p o s t e d a t r u e a nd c o rre c t c o p y o f s a i d n o t i c e o n t h e b u l l e t i n b o a r d a t C i t y H a l l , 11 01 T e xa s A v e nu e , i n C o l l e g e S t a t i o n , T e x a s , a n d t h e C i t y ’ s w e b s i t e , www . c s t x . g ov . T h e A g e nd a a nd N o t i ce a r e re a d i l y a c c e s s i b l e t o t h e g e n er a l pu b l i c a t a ll t i m e s . S a i d N o t i ce a n d A g e nd a w e re p o s t e d o n F e b r u a r y __ _ , 20 0 9 , a t _ ___ _ __ a n d re m a i n e d s o p o s t e d c o n t i n u o u s l y f o r a t l e a s t 7 2 h o u r s p re c e d i n g t h e s c h e d u l e d t i m e o f s a i d m e e t i n g . T h i s pu b li c n o t i ce w a s re m ov e d f r o m t h e o f f i c i a l p o s t i n g b o a r d a t t h e C o l l e g e S t a t i o n C i t y H a l l o n t h e f o l l o w i n g d a t e a n d t i m e : _ _ __ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ _ b y _ ___ _ ___ _ ___ _ __ _ ___ _ ___ _ _ . D a t e d t h i s _ ___ _ d a y o f _ ___ _ ___ _ ___ _ , 20 0 9 . C I T Y O F C O LL E G E S T A T I O N, T E X A S B y ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ __ Sub s c r i b e d a n d s w o r n t o b e f o re m e o n t h i s t h e d a y o f __ _ ___ _ ___ _ ___ _ , 20 0 9 . N o t a r y P u b l i c - B r a z o s C o un t y , T e xa s M y c o mm i s s i o n e x p i r e s : T h i s b u il d i n g i s w h e e l c h a i r a c ce s s i b l e . H a n d i c a p p a r k i n g s p a c e s a re a va il a b l e . A n y re qu e s t f o r s i g n i n t e r p r e t i v e s er v i c e m u s t b e m a d e 4 8 h o u r s b e f o r e t h e m e e t i n g . T o m a k e a r r a n g e m e n t s c a l l ( 9 7 9 ) 76 4 - 3 5 17 o r ( T DD ) 1 - 8 00 - 73 5 - 29 8 9 . A g e nd a s m a y b e v i e w e d o n ww w . c s t x . g ov . P l a n n i n g a nd Z o n i n g C o mm i ss i o n m e e t i n g s a re b r o a d c a s t li v e o n C a b l e A c ce s s C h a nn e l 1 9. A G E ND A P L ANN I N G & Z O N I N G C O MM I S S I O N R e g u l a r M ee t i n g T hu r s d ay , F e b r u a r y 19 , 2009 , a t 7 : 00 P M C i t y H a ll C o un c il C h a m b er s 1101 Te x a s A v e nu e C o l l e g e St a t i o n , T e x as 1. C a ll m ee t i n g t o o r d e r . H e a r C i t i z e n s. 2. A t t h i s t im e , t h e C h a i r m a n w ill o p e n t h e f l oo r t o c i t i ze n s w i s h i ng t o a dd r e ss t h e C o mmi ss i o n o n p l a nn i ng a n d z o n i ng i s s u e s n o t a l r ea d y s c h e d u l e d o n t o n i g h t ' s a g e n d a . T h e c i t i z e n p r e s e n t a t i o n s w il l b e lim i t e d t o t h r ee mi nu t e s i n o r d e r t o acc o m m od a t e e v e r y o n e w h o w i s h e s t o a dd r e ss t h e C o m m i ss i o n a n d t o a l l o w a d e qu a t e t im e f o r c o m p l e t i o n o f t h e a g e n d a i t e m s . T h e C o mm i ss i o n w il l r ec e i v e t h e i n f o r m a t i o n , a s k c i t y s t a ff t o l oo k i n t o t h e m a tt e r , o r w i l l p l ace t h e m a tt e r o n a f u t u r e a g e n d a f o r d i s c u s s i o n . ( A r ec o r d i n g i s m a d e o f t h e m ee t i n g ; p l e a s e g i v e y o u r n a m e a n d a dd r e s s f o r t h e r ec o r d . ) A ll m a tt e rs li s t e d und e r I t e m 3 , C on s e n t A g e nda , a r e c on s i d e r e d r ou ti n e b y t h e P l ann i ng an d Z on i ng C o mm i ss i o n and w ill b e e na c t e d b y on e m o ti on . T h e s e it e m s i n c l ud e p r e li m i na r y an d f i na l p l a t s , w h e r e s t a ff ha s f ound c o m p li an ce w i t h a ll m i n i m u m s ubd i v i s i on r e gu l a ti on s . A ll it e m s app r o ve d b y C on s e n t a r e app r o ve d w it h an y and a ll s t a f f r ec o mm e nda ti on s . T h e r e w ill no t b e s e pa r a t e d i s c u ss i on o f t h e s e it e m s . I f an y C o mm i ss i on e r d e s i r e s t o d i s c u ss an it e m on t h e C on s e n t A g e nda it w ill b e m o ve d t o t h e R e gu l a r A g e nda f o r f u r t h e r c on s i d e r a ti on . C o n s e n t A g e nda 3. . 3 .1 P r e s e n t a t i o n , p o s s i b l e ac t i o n , a n d d i s c u ss i o n o n a P r e l im i n a r y P l a t f o r t h e C a s t l e R o c k S u b d i v i s i o n c o n s i s t i n g o f 292 l o t s a n d 21 c o m m o n a r ea s o n 76 . 654 ac r e s , g e n e r a ll y l o c a t e d n o r t h o f W ill i a m D . F i t c h P a r k w a y ac r o ss f r o m t h e C a s t l e g a t e C a s e #09 - 0050006 ( J S) S u b d i v i s i o n a n d F o r e s t R i dg e E l e m e n t a r y S c h oo l . 3 .2 P r e s e n t a t i o n , p o s s i b l e ac t i o n , a n d d i s c u ss i o n o n a F i n a l P l a t f o r t h e P e bb l e C r ee k S u b d i v i s i o n P h a s e 9 C c o n s i s t i n g o f 51 l o t s o n 13 . 037 ac r e s g e n e r a l l y l o ca t e d s o u t h o f t h e i n t e r s ec t i o n o f R o y a l A d e l a d e D r i v e a n d P e bb l e C r ee k P a r k w a y . C a s e #09 - 00500007 ( L K ) R e g u l a r A g e nda 4. C o n s i d e r a t i o n , d i s c u ss i o n , a n d p o s s i b l e ac t i o n o n i t e m s r e m o v e d f r o m t h e C o n s e n t A g e n d a b y C o mmi ss i o n ac t i o n . 5. Public hearing, presentation, possible action, and discussion regarding a Rezoning from R-1, Single-Family Residential and R-6, Hi gh Density Multi-Family to PDD, Planned Development District for 3.198 acres located at 1600, 1600A, 1604, 1606A, 1608A, 1624, 1624A, 1626, 1626A, 1626B Park Place and mo re generally located east of Case #08-00500258 (MR) Scandia Apartments. 6. Public hearing, presentation, pos sible action, and discussion regarding a Rezoning of 1.5 acres from A-O, Agricultural-Open, to R- 1, Single-Family Residential at 2716 Barron Road located approximately 500 feet east of the intersection with William D. Fitch Case #09-00500008 (JS) Parkway. 7. Public hearing, presentation, possible action, and discussion regarding a Rezoning of 2.419 acres from A-O, Agricultural-Open, to C-3, Light Commercial at 2937 Barron Cut- off Road generally located at the southwes t corner of William D. Fitch Parkway and Case #09-00500004 (LH) Barron Road. 8. Discussion and possible action on future agen da items – A Planning and Zoning Member may inquire about a subject for which notice ha s not been given. A statement of specific factual information or the recitation of exis ting policy may be given. Any deliberation shall be limited to a proposal to place the s ubject on an agenda for a subsequent meeting. 9. Adjourn. Consultation with Attorney {Gov't Co de Section 551.071} ; possible action. The Planning and Zoning Commission may seek advice from its attorney regarding a pe nding and contemplated litigation subject or attorney-client privileged information. After executive se ssion discussion, any final action or vote taken will be in publi c. If litigation or attorney-client privileged information issues arise as to the posted subject matter of this Planning and Zoning Commission meeting, an executive session will be held. Notice is hereby given that a Regular Meeting of the College Station Planning and Zoning Commission, College Station, Texas will be held on the Thursday , February 19, 2009 at 7:00 PM at the City Hall Council Chambers, 1101 Texas Avenue, College Station, Texas. The following subj ects will be discussed, to wit: See Agenda. Posted this the _____ day of February, 2009, at _______ CITY OF COLLEGE STATION, TEXAS By _____________________________ Connie Hooks, City Secretary I, the undersigned, do hereby certify that the above Notice of Meeting of the Planning and Zoning Commission of the City of College Station, Texas, is a true and correct copy of said Notice and that I posted a true and correct copy of said notice . on the bulletin board at City Hall, 1101 Texas Avenue, in College Statio n, Texas, and the City’s website, www.cstx.gov The Agenda and Notice are readily accessible to the general public at all times. Said Notice and Agenda were posted on February ___, 2009, at _______ and remained so posted continuous ly for at least 72 hours preceding the scheduled time of said meeting. This public notice was removed from the offi cial posting board at the College Statio n City Hall on the following date and time: ______________________ by _________________________. Dated this _____ day of_____________, 2009. CITY OF COLLEGE STATION, TEXAS By_____________________________ D a t e d t h i s _ ___ _ d a y o f _ ___ _ ___ _ ___ _ , 20 0 9 . C I T Y O F C O LL E G E S T A T I O N, T E X A S B y ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ _ ___ __ Sub s c r i b e d a n d s w o r n t o b e f o re m e o n t h i s t h e d a y o f __ _ ___ _ ___ _ ___ _ , 20 0 9 . N o t a r y P u b l i c - B r a z o s C o un t y , T e xa s M y c o mm i s s i o n e x p i r e s : T h i s b u il d i n g i s w h e e l c h a i r a c ce s s i b l e . H a n d i c a p p a r k i n g s p a c e s a re a va il a b l e . A n y re qu e s t f o r s i g n i n t e r p r e t i v e s er v i c e m u s t b e m a d e 4 8 h o u r s b e f o r e t h e m e e t i n g . T o m a k e a r r a n g e m e n t s c a l l ( 9 7 9 ) 76 4 - 3 5 17 o r ( T DD ) 1 - 8 00 - 73 5 - 29 8 9 . A g e nd a s m a y b e v i e w e d o n ww w . c s t x . g ov . P l a n n i n g a nd Z o n i n g C o mm i ss i o n m e e t i n g s a re b r o a d c a s t li v e o n C a b l e A c ce s s C h a nn e l 1 9.  C H A P T E R 4 : E C O N O M IC D E V EL O P M E N T I n t r oduc ti on T h e Ci t y C o un c il ’ s S t r a t e g i c P l an f o r 2007 - 201 2 s t a t e s t h a t a d i v e rs e a nd g r o w i n g e c o n o m y i s p ara m o un t t o p r o m o t i n g a nd a d v a n c i n g t h e c o mm un i t y ’ s qu a l i t y o f li f e a nd s u s t a i n a b ili t y . T o t h a t e nd , t h e D e p ar t m e n t o f Ec o n o m i c a nd C o mm un i t y D e v e l o p m e n t f o c u s e s i t s r e s o u r c e s a nd s t aff i n g o n a gg r e s s i v e l y p r o m o t i n g t h e c o mm un i t y as a p l a c e t o i n v e s t , r e i n v e s t , a nd d o bu s i n e ss . D u e i n l ar g e p ar t t o t h e e x i s t e n c e o f T e xa s A &M U n i v e rs i t y , t h e c o mm un i t y i s s o m ew h a t i s o l a t e d fr o m t h e e x t r e m e e c o n o m i c s w i n g s t h a t o t h e r c o mm un i t i e s e x p e r i e n c e du e t o t h e m a c r o - e c o n o m i c c l i m a t e . T h e e x i s t e n c e o f T A M U a nd i t s 45 , 000 s t ud e n t s a l s o s e r v e s as a d r i v e r f o r b o t h t h e l o c a l e c o n o m y a nd t h e t y p e o f n ew d e v e l o p m e n t t h a t i s u l t i m a t e l y s o u g h t . C u rr e n t l y , t h e Ci t y ’ s e c o n o m i c p o r t f o li o c o n s i s t s o f t h r ee m aj o r c o m p o n e n t s : 1) A c a d e m e – t h e “bu s i n e ss ” o f e du c a t i o n 2) R e s e ar c h – t h e c o mm e r c i a li z a t i o n o f k n o w l e d g e a nd ass o c i a t e d e n t r e p r e n e u rs h i p 3) R e t a il – m a i n t a i n i n g a h e a l t h y a nd v i b ra n t m ark e t p l a c e C o l l e g e S t a t i o n ’ s e c o n o m i c s u s t a i n a b i li t y i s a l s o s t r o n g l y c o nn e ct e d t o i t s e v o l v i n g r e t a i l s e ct o r . W i t h o v e r 40 p e r c e n t o f t h e Ci t y ’ s g e n e ra l o p e ra t i n g bud g e t d e r i v e d fr o m sa l e s t ax , c o n t i nu a ll y s ee k i n g i nn o v a t i v e a nd e x c i t i n g n e w r e t a il d e v e l o p m e n t a nd r e i n v e s t m e n t i n t h e c o mm un i t y w i ll b e c r i t i c a l f o r f u t u r e s u cc e ss a n d g r o w t h . A s i m p o r t a n t as r e t a il g r o w t h a nd e d u c a t i o n a ll y f o c u s e d d e v e l o p m e n t ar e i t i s e qu a ll y n e c e ssar y t o s e c u r e d e v e l o p m e n t t h a t a tt ra ct s a nd h e l p s r e t a i n t h e t a l e n t n e c e ssar y f o r e m e r g i n g i ndu s t r i e s e s p e c i a l l y i n t h e ar e a s o f b i o - t e c hn o l o g y , r e s e ar c h , c o mm e r c i a li z a t i o n a n d o t h e r k n o w l e d g e - b as e d e c o n o m i c g e n e ra t o rs li k e t h e M e d i c a l C o rr i d o r . C o ll e g e S t a t i o n ’ s e v o l v i n g m ar k e t a nd t h e g e n e ra l d e v e l o p m e n t e n v i r o n m e n t f o r f u t u r e i ndu s t r i e s w ill s e r v e as t h e p r i m ar y f o c a l p o i n t f o r t h i s c h a p t e r . T h e D e p ar t m e n t h as i d e n t i f i e d t h r e e e m e r g i n g d e v e l o p m e n t s e ct o rs t h a t ar e a n t i c i p a t e d t o p l a y a s i g n i f i c a n t r o l e i n t h e Ci t y ’ s f u t u r e e c o n o m i c g r o w t h a nd s u cc e ss : 1) H e a l t h c ar e – a n c h o r e d b y t h e d e v e l o p m e n t o f a “ M e d i c a l C o rr i d o r ” a nd c o n t i nu e d g r o w t h as a r e g i o n a l h e a l t h c ar e c e n t e r 2) To u r i s m – d e v e l o p i n g a nd s u s t a i n i n g a s i g n a t u r e e v e n t , a dd i n g m o r e t o u r i s t v e nu e s , as we ll as c o m p l e t i n g t h e m u c h a n t i c i p a t e d c o n v e n t i o n c e n t e r 3) Q u a li t y o f li f e – s e c u r i n g t h e t y p e s o f d e v e l o p m e n t t h a t a tt r a ct s y o un g p r o f e ss i o n a l s a nd r e t i r ee s . Ec o n o m i c d e v e l o p m e n t i s e ss e n t i a l f o r t h e Ci t y ’ s l o n g - t e r m g r o w t h a nd f u t u r e s u s t a i n a b ili t y a nd w i ll r e qu i r e a n a d v a n c e d l e v e l o f a w ar e n e ss a nd c o mm i t m e n t b y t h e Ci t y f o r t h e f o r e s ee a b l e f u t u r e . Fu r t h e r m o r e , e c o n o m i c d e v e l o p m e n t i s n o t a s t a g n a n t p ra ct i c e b u t ra t h e r a n e v o l v i n g c o n t i nuu m t h a t c h a n g e s w i t h t i m e a nd s h i f t s i n r e s p o n s e t o b o t h t h e l o c a l m ark e t a n d ar e a d e m o g ra p h i c s . T h e r e f o r e , i t i s i m p e ra t i v e t h a t t h e C i t y m a i n t a i n t h e a b i li t y t o b e f l u i d i n i t s e c o n o m i c d e v e l o p m e n t p ra ct i c e s a nd d e c i s i o n s . 1 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  P u r po se T h e pu r p o s e o f t h i s c h a p t e r i s t o p r o v i d e g u i d a n c e f o r pu rs u i n g o pp o r t un i t i e s t h a t b o t h s t r e n g t h e n o u r c u rr e n t m ark e t b as e a n d i n c r e as e t h e c o mm un i t y ’ s p o t e n t i a l t o a c h i e v e e m p l o y m e n t g r o w t h a n d e c o n o m i c v i t a li t y t h r o u g h a pp r o p r i a t e a nd d e s i ra b l e d e v e l o p m e n t . T h e Ci t y r e c o g n i z e s a nd e m b ra c e s t h e c o n t i nu e d n ee d f o r a d i v e rs e e c o n o m y t h a t e nh a n c e s o u r qu a li t y o f li f e a nd a tt ra ct s n ew t a l e n t a n d d e v e l o p m e n t . T h i s s h o u l d n o t b e s ee n as a n o v e ra ll e c o n o m i c d e v e l o p m e n t s t ra t e g i c p l a n , bu t ra t h e r a s e t o f p o li c i e s a nd r e c o mm e nd a t i o n s f o c u s e d o n e nh a n c i n g t h e l o c a l e c o n o m y . T h i s e c o n o m i c d e v e l o p m e n t c h a p t e r w ill a dd r e ss f o u r m aj o r t o p i c s : x D i s c u ss i o n o f t h e c u rr e n t e c o n o m i c d e v e l o p m e n t c l i m a t e as we l l as p l a n s f o r a c h i e v i n g a m o r e d i v e rs i f i e d a nd a pp r o p r i a t e d e v e l o p m e n t p o r t f o li o x D i s c u ss i o n o f p r o p o s e d l a nd u s e , t ra n s p o r t a t i o n , g a t ew a y s , i n fras t r u ct u r e , p ub li c s e r v i c e s fr o m a n e c o n o m i c d e v e l o p m e n t p e rs p e ct i v e x R e c o mm e nd e d g o a l s , o b j e ct i v e s a n d a ct i o n s f o r l e v e ra g i n g C o l l e g e S t a t i o n ’ s k ey e c o n o m i c d e v e l o p m e n t o pp o r t un i t i e s x R e t a il ass e s s m e n t a nd d e m o g ra ph i c a nd e c o n o m i c a n a l y s i s I ss u e s a nd Opp o r t un iti e s T h e c o m p r e h e n s i v e p l a nn i n g p r o c e ss h as y i e l d e d s e v e ra l o b s e r v a t i o n s , i ss u e s a nd o pp o r t un i t i e s r e l a t e d t o c u rr e n t e c o n o m i c d e v e l o p m e n t e ff o r t s i n C o l l e g e S t a t i o n . T h e i ss u e s t a t e m e n t s a nd qu e s t i o n s r a i s e d b y t h e C o m p r e h e n s i v e P l a n A d v i s o r y C o m m i tt ee ( C P A C ) s e r v e a s a f o c u s f o r t h i s c h a p t e r a nd w i l l b r i n g f o c u s t o t h i s e l e m e n t o f t h e p l a n r e g ar d i n g t h e c o mm un i t y ’ s v a l u e s a nd e x p e ct a t i o n s f o r t h e f u t u r e o f e c o n o m i c d e v e l o p m e n t a ct i v i t i e s c o n t a i n e d w i t h i n i t . G row in g a V ib r an t R e t ai l M a r k e t W h il e T e xas A &M U n i v e r s i t y i s li k e l y t o r e m a i n t h e m a i n e c o n o m i c d r i v e r i n t h e c o mm un i t y , t h e r e t a i l m ark e t w i ll c o n t i nu e t o s e r v e as a n e c e ssa r y ass o c i a t e d s e ct o r t h a t i s i n t r i n s i c a l l y l i n k e d t o t h e l o n g - t e r m g r o w t h o f t h e U n i v e r s i t y a n d w i l l p o s i t i v e l y i m p a ct s t h e C i t y ’ s r e s o u r c e b as e . T hu s l y , g r o w i n g a n d e nh a n c i n g t h e c o mm un i t y ’ s r e t a il s e ct o r a nd m ark e t w ill b e a f o c a l p o i n t f o r m a n y f u t u r e e c o n o m i c d e v e l o p m e n t a ct i v i t i e s . x L o c a ll y - O w n e d B u si n e ss - T h e Ci t y i s n o t p r e p ar e d t o p r o m o t e l o c a ll y - o w n e d i nd e p e nd e n t bu s i n e ss e s a t a l e v e l o f s e r v i c e t h a t e x c ee d s t h e c u rr e n t a m o un t o f s upp o r t t o a ll bu s i n e ss e s . T h e Ci t y m a k e s e v e r y a tt e m p t t o ass i s t l o c a ll y - o w n e d bu s i n e ss e s , e s p e c i a ll y i n t h e N o r t h g a t e D i s t r i ct a nd i n o l d e r ar e a s o f t h e c o mm un i t y , t h r o u g h v ar i o u s e nh a n c e d s e r v i c e s a nd a ct i v i t i e s . T h e s e s e r v i c e s i n c l ud e : s upp o r t a n d g u i d a n c e t h r o u g h t h e d e v e l o p m e n t p r o c e ss ; fa c ili t a t i o n o f m ee t i n g s b e t wee n k e y s t ak e h o l d e rs ; a nd ass i s t a n c e t r o ub l e -s h oo t i n g v a r i o u s p r o b l e m s t h a t m a y p r e s e n t t h e m s e l v e s t o v ar i o u s s t ak e h o l d e r s . T h e Ci t y w i l l c o n t i nu e t o s upp o r t a nd e n c o u ra g e h o m e - g r o w n bu s i n e ss e s a nd e n t r e p r e n e u rs . x “ B i g - Bo x ” R e t a il - I t i s n o t t h e i n t e n t i o n o f t h e C i t y t o e x c l ud e “b i g - b o x ” r e t a i l d e v e l o p m e n t fr o m t h e c o mm un i t y . B i g - b o x r e t a i l s e r v e s a r e g i o n a l m ark e t a nd c a p t u r e s a g r e a t e r a m o un t o f c o mm e r c e t h a n w o u l d b e p o ss i b l e w i t h o u t i t . G i v e n C o l l e g e S t a t i o n ’ s l o c a t i o n i n a 2 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  p r e d o m i n a n t l y r u ra l ar e a , i t h a s a nd w i ll c o n t i nu e t o s e r v e a s a r e g i o n a l hub f o r o u t l y i n g c o mm un i t i e s t h a t m i g h t o t h e r w i s e t ra v e l t o o t h e r p l a c e s t o m ak e pu r c h as e s s u c h as t h o s e f o un d i n b i g - b o x o u t l e t s . x A b s o r p t i o n , R e d e v e l o p m e n t & T r e nd s – T h e D e p ar t m e n t w ill c o n t i nu e t o fa c ili t a t e t h e r e d e v e l o p m e n t a nd d e v e l o p m e n t o f o u r t h r e e m o s t a ct i v e c o rr i d o rs : U n i v e rs i t y D r i v e , T e xas A v e nu e a nd S t a t e H i g h w a y 6 B y - p as s as w e l l as m o n i t o r t h e p o t e n t i a l f o r g r o w t h i n o u r s e c o nd ar y ar e as s u c h a s W e ll b o r n R o a d a nd s o u t h C o ll e g e S t a t i o n . O v e r t h e c o m i n g m o n t h s , t h e D e p ar t m e n t w i l l s e c u r e t h e s e r v i c e s o f a n e x p e r i e n c e d c o n s u l t a n t t e a m t o as s i s t u s i n und e rs t a nd i n g t h e l o n g e r t e r m d y n a m i c s o f t h e i ss u e s . x U nd e rs t a n d i n g t h e M a r k e t - T h e C o ll e g e S t a t i o n m ark e t i s v e r y u n i qu e a nd i n c e r t a i n w a y s h i g h l y c o m p l e x . T h e d e m o g ra ph i c s o f t h e c o mm u n i t y p r o v i d e f o r a d i s p r o p o r t i o n a t e l y l a r g e l y y o un g , u r b a n t h o u g h u l t i m a t e l y t ra n s i e n t p o pu l a t i o n c o up l e d w i t h a m u c h s m a l l e r g r o w i n g m i dd l e - a g e d a nd o l d e r h i g h l y - e du c a t e d p e r m a n e n t p o pu l a t i o n . T h i s m i x p r e s e n t s s e v e ra l c h a ll e n g e s i n a tt ra ct i n g r e t a il t h a t c a n s e r v e b o t h s e ct o rs o f t h e c o mm un i t y i n a n e qu i t a b l e m a nn e r . T h e r e f o r e , i t i s v i t a l t h a t t h e Ci t y c o mm i t i t s e l f t o u t ili z i n g t h e b e s t m o d e li n g t oo l s a v a il a b l e f o r a c h i e v i n g a b a l a n c e o f r e t a il t h a t s o m ew h a t s e r v e s t h e e n t i r e m ark e t . x M a r k e t P r o m o t i on - I n a n e ff o r t t o a tt ra ct t h e n ewe s t a nd m o s t e x c i t i n g r e t a il v e n t u r e s t o C o l l e g e S t a t i o n , t h e Ci t y m u s t c o n t i nu e i t s c o m m i t m e n t t o p r o m o t i n g t h e c o mm u n i t y i n n e w a nd i nn o v a t i v e w a y s t h a t e nh a n c e o u r c u rr e n t e ff o r t s . P r o m o t i n g t h e c o mm un i t y w ill u l t i m a t e l y b e a f un ct i o n o f und e rs t a nd i n g t h e m ark e t a s d i s c u ss e d p r e v i o u s l y a nd m o b i li z i n g t h a t i n f o r m a t i o n s o t h a t p o t e n t i a l r e t a il e rs und e rs t a nd t h e i n t r i c a c i e s a nd nu a n c e s o f o u r m ark e t a nd t h e r e b y t ak e a s t r o n g i n t e r e s t i n t h e e c o n o m i c p o t e n t i a l . I t w il l b e c r i t i c a l i n t h e c o m i n g ye ar s t o c o n s t a n t l y s ee k a nd a tt ra ct fr e s h r e t a i li n g o pp o r t un i t i e s s o a s t o p r e v e n t l e a k a g e t o t h e H o u s t o n a nd A u s t i n o r e v e n D a ll as a nd S a n A n t o n i o m ark e t s . x R e d e v e l op i n g A ss e t s - T h e Ci t y c u rr e n t l y h as i d e n t i f i e d s e v e ra l k ey ar e as i n p r i m e l o c a t i o n s s u c h as N o r t h g a t e , T e xas A v e nu e , a nd H ar v ey R o a d t h a t ar e r i p e f o r r e d e v e l o p m e n t . I t w i l l b e i m p o r t a n t f o r t h e Ci t y t o fa c ili t a t e r e d e v e l o p m e n t o pp o r t un i t i e s , n a m e l y m i x e d - u s e a nd t ra n s i t- o r i e n t e d d e v e l o p m e n t , w h i c h b r i n g r e n ewe d e c o n o m i c v i g o r b a c k t o und e r u t ili z e d / m i s u s e d ar e as t h r o u g h a f o c u s o n m ak i n g t h o s e t y p e s o f d e v e l o p m e n t m u c h e as i e r f o r d e c i s i o n m ak e r s a nd s t ak e h o l d e rs . Ke y P l a n ni n g C o n s i d e r a t i o n s 1. E n c o u ra g e g r o w t h o f t h e r e t a il s e ct o r a nd m ark e t b y a tt ra ct i n g n ew d e v e l o p m e n t s t h a t c a t e r t o b o t h o u r p e r m a n e n t p o pu l a t i o n a nd t h e y o un g e r t ra n s i e n t p o pu l a t i o n s o as t o li m i t l e ak a g e . 2. I m p r o v e a b i l i t y t o ass i s t l o c a l a nd h o m e - g r o w n bu s i n e ss e s t o p r o m o t e d i v e rs i t y i n t h e m ark e t p l a c e . 3. M a i n t a i n a b i g - b o x r e t a il e qu i li b r i u m t h a t c o n t i nu e s t o p r o v i d e c o n s u m e rs w i t h c h o i c e s w h il e n o t f l oo d i n g t h e m ark e t w i t h d e v e l o p m e n t t h a t i s o v e r w h e l m i n g l y o u t o f s c a l e a n d i n a pp r o p r i a t e f o r o u t m ark e t . 4. I m p r o v e t h e Ci t y ’ s und e rs t a nd i n g o f i t s o w n m ark e t a nd h o w i t c o m p ar e s t o o t h e r d e s i ra b l e c o mm un i t i e s t h r o u g h i m p a ct m o d e li n g a nd h i g h e r- l e v e l d e m o g ra p h i c a n a l y s i s t oo l s . 3 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  5. E nh a n c e e x i s t i n g o pp o r t un i t i e s f o r t h e r e d e v e l o p m e n t o f und e r- u t ili z e d / o l d e r c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s w h il e a l s o p r o m o t i n g i n f i l l a nd m i x e d - u s e d e v e l o p m e n t o pp o r t un i t i e s w h e r e a pp r o p r i a t e . E m e r ging I n du s t r i e s Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t f o c u s e s a g r e a t d e a l o f e ff o r t a nd r e s o u r c e s i n t o m ak i n g t h e C o ll e g e S t a t i o n bu s i n e ss e n v i r o n m e n t m o r e a tt ra ct i v e a nd s u i t a b l e f o r a g r e a t e r nu m b e r o f e m e r g i n g i ndu s t r i e s , s p e c i f i c a l l y t h o s e t h a t ar e “ k n o w l e d g e - b as e d . ” W i t h t h e c o mm un i t y a nd T e xa s A &M U n i v e rs i t y ’ s g r o w t h s o i n t r i c a t e l y c o nn e ct e d ; o u r r e li a b l e i n fras t r u ct u r e a nd c l o s e p r o x i m i t y t o H o u s t o n a nd A u s t i n ; s m ar t e r i n c e n t i v e s f o r a d v a n c e d i ndu s t r i e s ; a nd a p r o -a ct i v e p r o m o t i o n o f e nh a n c e d s e r v i c e s a nd pu b li c / p r i v a t e p ar t n e rs h i p s , we w i l l c o n t i nu e t o p l a c e C o l l e g e S t a t i o n i n a n e v e n m o r e p r o m i s i n g p o s i t i o n t o f u r t h e r a tt ra c t t e c h n o l o g y a nd k n o w l e d g e -f o c u s e d i ndu s t r i e s a nd j o b s i n t h e f u t u r e . x R e d e v e l op i n g A ss e t s - R e d e v e l o p m e n t i s c r i t i c a l f o r a n y c o mm un i t y t o e ff e ct i v e l y s u r v i v e a n d t h r i v e d e v e l o p m e n t c y c l e s a nd t ra n s i t i o n s . A p r i m ar y f o c u s f o r e c o n o m i c d e v e l o p m e n t w ill b e t o i d e n t i f y w a y s i n w h i c h we c a n m a k e r e d e v e l o p m e n t o f und e r u t ili z e d fa c i l i t i e s o r ar e as m o r e a tt ra ct i v e f o r p r o s p e ct i v e c o m p a n i e s . No r t h ga te - T h e N o r t h g a t e D i s t r i ct i s c u rr e n t l y a m a i n f o c u s o f t h e C i t y ’ s o r e d e v e l o p m e n t e ff o r t s . N o r t h g a t e i s e n v i s i o n e d b y t h e C i t y C o un c i l a nd t h e c o mm un i t y as a k ey e n t e r t a i n m e n t d i s t r i ct i n o u r c o mm un i t y . R e d e v e l o p m e n t h as a l r e a d y b e g un w i t h t h e a dd i t i o n o f n ew r e s i d e n t i a l p r o j e ct s a l o n g C o l l e g e M a i n a nd t h e Ci t y ’ s a c qu i s i t i o n o f a m aj o r p r o p e r t y o n F i rs t S t r ee t . T h e s e p r o j e ct s a l o n g w i t h o t h e r k ey i n i t i a t i v e s a l r e a d y und e r d e v e l o p m e n t w i l l f u r t h e r h e l p t ra n sf o r m N o r t h g a t e i n t o a k ey e n t e r t a i n m e n t d i s t r i ct a n d a g r o w i n g t o u r i s t d e s t i n a t i o n . S t a t e S t r ee ts - T h e Ci t y o f C o l l e g e S t a t i o n h as l o n g u t ili z e d i t s F e d e ra l h o u s i n g a nd o c o mm un i t y d e v e l o p m e n t d o ll ar s t o r e d e v e l o p s ub s t a nd ar d h o u s i n g i n t h e S t a t e S t r ee t s ar e a . R e c e n t l y , s t af f r e c e i v e d t h e s upp o r t o f t h e C i t y C o un c il t o c o m p l e t e l y r e v a m p p r o g r a m m i n g und e r t h e C o m m un i t y D e v e l o p m e n t d i v i s i o n . T h i s n e w p r o g ra m m i n g w i l l a l l o w s t aff t o b e tt e r l e v e ra g e pub l i c r e s o u r c e s t o a ll o w f o r a g r e a t e r l e v e l o f ass i s t a n c e i n i m p a ct e d ar e as o f t h e c o mm un i t y. Ha r v e y R o a d - H ar v ey R o a d i s a l o n g -s t a nd i n g r e t a il c o rr i d o r i n o u r c o mm un i t y . A o m aj o r c o m p o n e n t o f t h e c o rr i d o r i s r e s t a u ra n t s , c o n t a i n i n g s e v e ra l up s c a l e v e n u e s as we l l as s e v e ra l v e nu e s un i qu e t o C o l l e g e S t a t i o n . W i t h P o s t O ak M a l l as i t s e as t e r n m o s t a n c h o r a nd T e xas A v e nu e t o t h e we s t , H ar v ey R o a d r e p r e s e n t s a m a j o r c o nn e ct o r o f t h e Ci t y ’ s r e t a il i n fras t r u ct u r e . P l a n s h a v e a l r e a d y b ee n d e s i g n e d t o r e d e v e l o p b o t h t h e i n t e r i o r a n d e x t e r i o r o f P o s t O ak M a ll. T h e Ci t y i s c u rr e n t l y e x p l o r i n g o p t i o n s t o r e v i t a li z e t h e r e m a i nd e r o f t h e c o rr i d o r , f o c u s i n g e ff o r t s o n t h e c u rr e n t l y v a c a n t o r h i s t o r i c a ll y - und e r u t i l i z e d p r o p e r t i e s . T ex a s A v e nu e - A s o n e o f t h e p r i m ar y r o a d w a y s i n o u r c o mm un i t y , T e xa s A v e nu e i s a o k ey ar e a f o r s i g n i f i c a n t r e d e v e l o p m e n t o pp o r t un i t i e s . S e v e r a l p r o p e r t i e s a l o n g T e xa s A v e nu e h a v e b e c o m e l e ss d e s i ra b l e t o p o t e n t i a l i n v e s t o rs a nd a n ew s t ra t e g y i s d e s i r e d . A s a c r i t i c a l c o m p o n e n t o f t h i s s t ra t e g y , t h e Ci t y i s e x p l o r i n g o p t i o n s f o r t h e a gg r e s s i v e r e d e v e l o p m e n t o f p o r t i o n s o f t h i s c o rr i d o r . E x c i t i n g r e d e v e l o p m e n t p l a n s 4 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  h a v e a l r e a d y b e g un i n s e v e r a l p o r t i o n s i n c l ud i n g C e n t ra l S t a t i o n a nd T e xas A v e C r o ss i n g . L ynn t e c h S c i e n c e P a r k - T h e n ew L y nn t e c h S c i e n c e P a r k p r o j e ct i s a n e x c i t i n g e xa m p l e o o f t h e Ci t y ’ s m aj o r r e d e v e l o p m e n t e ff o r t s . T h e Ci t y h as p ar t n e r e d w i t h a p r i v a t e bu s i n e ss p ar t n e r t o r e d e v e l o p v a c a n t p r o p e r t y a l o n g t h e E ar l R udd e r C o rr i d o r . T h e f o c u s o f t h e p r o j e c t , t h e W e s t i n g h o u s e fa c ili t y , i s a n 180 , 000 s qu ar e f oo t bu il d i n g c o n s t r u c t e d i n 1984 t o bu il d e l e ct r o n i c c o m p o n e n t s f o r m i l i t ar y o p e ra t i o n s . S i n c e 1999 , t h e fa c ili t y h as sa t d o r m a n t . T h i s n ew r e d e v e l o p m e n t p ar t n e rs h i p w i l l t ra n sf o r m t h e p r o p e r t y i n t o a m aj o r m i x e d - u s e d e v e l o p m e n t b r i n g i n g n ew j o b s a nd m i l li o n s o f n ew d o ll ars t o t h e c o mm un i t y . x D i v e rsi t y B e yo n d R e t a il - T h e C o l l e g e S t a t i o n m ar k e t i s un i qu e i n i t s g r o w t h p a tt e r n s a nd m ak e up . D r i v e n i n l a r g e p ar t b y t h e U n i v e rs i t y , w h i c h g r e a t l y d i ct a t e s t h e t y p e o f d e v e l o p m e n t t h e l o c a l m ar k e t c a n s upp o r t , r e t a il i s a n d w i l l l i k e l y a l w a y s b e a m aj o r p ar t o f o u r l o n g - t e r m r e a li t y a nd s u s t a i n a b i l i t y . T ra d i t i o n a l i ndu s t r i e s s u c h as w ar e h o u s i n g a nd m a nu fa ct u r i n g h a v e n o t b ee n a pp r o p r i a t e o r d e s i r e d b y t h e c o mm un i t y . K n o w l e d g e - b as e d i ndu s t r y i s r i p e w i t h p o t e n t i a l f o r k n o w l e d g e - b as e d , h i g h - t e c h i ndu s t r y a nd t h e C i t y w i l l b e m i nd f u l o f t h i s i n i t s f u t u r e e c o n o m i c d e v e l o p m e n t e ff o r t s t h o u g h n o t a t t h e e x p e n s e o f o v e r t l y l i m i t i n g o r r e s t r i ct i n g n ew r e t a il o pp o r t un i t i e s . x I d e n t i f y i n g I n d u s t r y Ta r g e t s - A l o n g w i t h a v i b ra n t r e t a il b as e , t h e C i t y o f C o l l e g e S t a t i o n b o as t s a l o c a l e c o n o m y d e f i n e d b y s e v e ra l i n - d e m a nd i ndu s t r i e s . Sp e c i f i c a ll y f o c u s e d i n t h e i n f o r m a t i o n t e c hn o l o g y , b i o - t e c hn o l o g y , a g r i c u l t u r e t e c hn o l o g y a nd e n g i n ee r i n g f i e l d s , t h i s g r o w i n g p o r t i o n o f l o c a l i ndu s t r y i s s upp o r t e d b y t h e c o n t i nu o u s f l o w o f “ n ew t h i n k e rs ” c o m i n g o u t o f T e xas A &M U n i v e rs i t y . W i t h e n r o l l m e n t s g r o w i n g e a c h y e ar , i n t h e f u t u r e , t h e Ci t y o f C o l l e g e S t a t i o n w i ll b e p r e s e n t e d w i t h a k n o w l e d g e a b l e a nd c a p a b l e w o rkf o r c e a t h a nd t o b e tt e r s u s t a i n t h e s e g r o w i n g s e ct o rs o f o u r e c o n o m y . T h e r e f o r e , i t s h o u l d b e a p r i m ar y g o a l f o r t h e Ci t y t o c r e a t e a qu a li t y o f li f e a nd g e n e ra l a t m o s ph e r e n e c e ssar y t o c a p i t a li z e o n s o m e o f t h e c o mm un i t y ’ s g r e a t e s t ass e t s . x P ub li c / P ri va t e P a r t n e rs h i p s - T h e r e i s a g r o w i n g p r e v a l e n c e o f pub li c / p r i v a t e p ar t n e rs h i p s m a d e t o e nh a n c e t h e f e as i b ili t y a nd p o t e n t i a l f o r t h e e m e r g i n g i ndu s t r i e s s o u g h t . T h e Ci t y h as a l r e a d y f o s t e r e d a v a l u a b l e r e l a t i o n s h i p w i t h s e v e r a l e x t e r n a l p ar t n e rs s u c h a s t h e R e s e ar c h Va ll e y P ar t n e rs h i p (RV P ) t o as s i s t i n t h e m ar k e t i n g o f t h e c o mm un i t y , a tt ra ct i n g n ew i ndu s t r y a nd p r o v i d i n g t h e n e c e ssar y i n c e n t i v e s f o r t h e i r u l t i m a t e d e v e l o p m e n t . T o t h a t e nd , i t i s i m p e ra t i v e t h a t t h e Ci t y ’ s l o n g - t e r m e c o n o m i c d e v e l o p m e n t s t ra t e g y c o n t i nu e t o u t i l i z e pub l i c / p r i v a t e p ar t n e rs h i p s as a t oo l f o r f u r t h e r k n o w l e d g e - b as e d i ndu s t r i a l d e v e l o p m e n t . x T r an si t i on i n g I n c e n t i v e O p p o r t un i t i e s - T h e Ci t y i s c o mm i tt e d t o p r o v i d i n g t h e n e c e ssar y ass i s t a n c e t o bu s i n e ss e s t h a t w ill n o t o n l y h e l p t h e m m ak e C o l l e g e S t a t i o n t h e i r h o m e bu t a l s o g r o w a l o n g w i t h o u r c o mm un i t y . H o we v e r , g i v e n f i s c a l c o n s t ra i n t s a nd t h e p o li t i c a l r e a li t i e s o f p r o v i d i n g c as h i n c e n t i v e s , w h e t h e r t h ey ar e t h r o u g h d i r e ct g ra n t s o r t ax a b a t e m e n t s , i t w ill b e i m p o r t a n t f o r t h e Ci t y t o b e m o r e e ff i c i e n t a nd c o s t c o n s c i o u s w i t h i t s i n c e n t i v e p r o g ra m s . O n e i m p o r t a n t m e as u r e t h a t h as b ee n r e c e n t l y d e v e l o p e d i s a n E nh a n c e d S e r v i c e s P r o g r a m t h a t f o c u s e s s t aff i n g r e s o u r c e s a nd e x p e r t i s e o n b e tt e r fa c ili t a t e d a g r ee m e n t s , d e t e r m i n i n g a nd i n v e s t i n g i n n e w o r e nh a n c e d i n fras t r u ct u r e , a nd p r o v i d i n g g u i d a n c e t h r o u g h t h e d e v e l o p m e n t a nd p e r m i tt i n g p r o c e ss . 5 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9 x P r o m o t i on o f A ss e t s - T h e Ci t y c u rr e n t l y l e v e r a g e s i t s p r o m o t i o n c a p a b ili t i e s w i t h t h a t o f i t s e x t e r n a l d e v e l o p m e n t p ar t n e rs , s u c h as t h e R e s e ar c h Va l l ey P ar t n e rs h i p (R V P ) . H o we v e r , t h e Ci t y s h o u l d t ak e a s t r o n g e r l e a d r o l e i n c a p i t a li z i n g o f o n e o f o u r m o s t a bund a n t a nd v a l u a b l e c o mm o d i t i e s : t h e t h o u sa nd s o f “n ew t h i n k e rs ” g e n e ra t e d b y T e xas A & M U n i v e r s i t y e a c h ye ar . M ark e t i n g t h i s g r o up o f i nd i v i du a l s as b e i n g r e a d i l y a v a il a b l e i n t h i s c o mm un i t y t o p r o s p e ct i v e c o m p a n i e s w o u l d p r o v i d e e x p o n e n t i a l b e n e f i t s t o a l m o s t e v e r y s t ak e h o l d e r . T h e Ci t y m u s t a l s o c o n t i nu e t o p r o m o t e i t s l o c a t i o n as t h e c e n t ra l hub o f T e xas ’ p o pu l a t i o n a nd t h e h i g h- qu a li t y / l o we r- c o s t o f li v i n g t h a t t h i s v e r y un i qu e m ark e t p r o v i d e s . Ke y P l a n ni n g C o n s i d e r a t i o n s 1. B e tt e r c oo r d i n a t e e ff o r t s t o m ak e r e d e v e l o p m e n t e as i e r a nd f e as i b l e f o r p r o s p e ct i v e c o m p a n i e s . 2. I m p r o v e f o c u s o n t h e qu a li t y a nd q u a n t i t y o f r e t a il d e v e l o p m e n t w i t h i n t h e c o mm un i t y . 3. P r o m o t e t h e “n ew t h i n k e rs ” g e n e ra t e d b y T e xas A &M U n i v e r s i t y as a v a l u a b l e c o mm o d i t y t h a t c o u l d d r i v e n ewe r t y p e s o f e m e r g i n g i ndu s t r i e s t h a t t h e c o mm un i t y u l t i m a t e l y s ee ks . 4. U t i l i z e pub l i c / p r i v a t e p ar t n e rs h i p o pp o r t un i t i e s t o b e tt e r l e v e r a g e t h e Ci t y ’ s r e s o u r c e s i n a tt ra ct i n g a nd s e c u r i n g l ar g e r-s c a l e k n o w l e d g e - b as e d i ndu s t r i e s . 5. C o n t i nu e t o d e v e l o p i nn o v a t i v e s t ra t e g i e s a nd i n c e n t i v e s t o p r o v i d e f o r p r o s p e ct i v e bu s i n e ss e s a nd i ndu s t r i e s t h a t g o b ey o n d t ra d i t i o n a l c as h i n c e n t i v e s . E c ono m i c I m pa c t o f C o m p r e h e n s i ve Pl an P ro po s a l s T h e n a t u r e o f e c o n o m i c d e v e l o p m e n t i s i nd i r e ct l y t i e d t o n e ar l y e v e r y o t h e r as p e ct o f t h i s c o m p r e h e n s i v e p l a n . I n c r e as e d qu a l i t y o f li f e a nd a h e a l t h y e c o n o m i c m ark e t , e s p e c i a ll y o n e w h i c h i s d r i v e n b y a m aj o r a c a d e m i c i n s t i t u t i o n a nd a d y n a m i c r e t a i l s e ct o r , f un ct i o n i n t a nd e m w i t h o n e a n o t h e r . I ss u e s s u c h as l a nd u s e , t ra n s p o r t a t i o n , u t ili t i e s , i n fras t r u ct u r e , a nd c o mm un i t y fa c ili t i e s ar e i m p o r t a n t f o r e ff e ct i v e a nd s u cc e ssf u l d e v e l o p m e n t p ra ct i c e s a nd w i ll g r e a t l y i m p a ct t h e o v e ra l l qu a l i t y o f e c o n o m i c d e v e l o p m e n t t h r o u g h o u t t h e du ra t i o n o f t h i s p l a n . T h e g o a l o f t h i s s e ct i o n i s t o a dd r e ss s o m e o f t h e e c o n o m i c i m p a ct s o f t h e p r o p o sa l s g e n e ra t e d b y o t h e r c h a p t e rs o f t h i s p l a n a nd o ff e r r e c o mm e nd a t i o n s fr o m a n e c o n o m i c d e v e l o p m e n t p e rs p e ct i v e . x P r opo s e d L and U s e T h e D e p ar t m e n t w ill c o n t i nu e t o r e v i ew t h e p r o p o s e d l a nd u s e p l a n a n d a n a l y z e t h e e c o n o m i c i m p a ct s i t m a y h a v e o n c u rr e n t a nd f u t u r e d e v e l o p m e n t . I n t h e n e a r f u t u r e , a qu a li f i e d c o n s u l t a n t w i l l b e s e c u r e d t o ass i s t t h e D e p ar t m e n t i n a n a l y z i n g t h e s e i m p o r t a n t i ss u e s a nd t h e i r f i nd i n g s w i ll b e i n c l ud e d i n t h i s p l a n o n c e a v a il a b l e . x T r an s po r t a t i on T ra n s p o r t a t i o n i s a n i m p o r t a n t d r i v e r f o r n ew i n v e s t m e n t a nd a n a d e qu a t e s y s t e m i s o n e o f t h e m o s t v a l u a b l e p i e c e s o f i n fras t r u ct u r e a c o mm un i t y c a n p o ss e s . C o mm e r c i a l d e v e l o p m e n t a nd r e d e v e l o p m e n t i s i n t i m a t e l y t i e d t o t h e qu a li t y a nd s p e c i f i c m o d e s o f t ra n s p o r t a t i o n ar o und i t . Ec o n o m i c d e v e l o p m e n t c a n s upp o r t t h e g r o w t h o f m u l t i- m o d a l t ra n s p o r t a t i o n t h r o u g h a g r e a t e r p r o m o t i o n o f p e d e s t r i an a nd b i c y c l e -fr i e n d l y d e v e l o p m e n t . T h i s e ff o r t w i l l c r e a t e a m o r e u r b a n e n v i r o n m e n t t h r o u g h m i x e d - u s e , l i v e - w o rk- p l a y t y p e d e v e l o p m e n t s / r e d e v e l o p m e n t s i n a pp r o p r i a t e ar e as o f t h e c o mm un i t y . x G a t e w ay s T h e c i t y c u rr e n t l y h as s e v e r a l c r i t i c a l g a t ew a y s t h a t ar e i m p o r t a n t f o r o n - g o i n g a n d m o r e l o n g - t e r m e c o n o m i c d e v e l o p m e n t a ct i v i t i e s . T h e s e i n c l ud e : 1 ) t h e i n t e rs e ct i o n o f 6 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9 U n i v e rs i t y D r i v e a nd E ar l R udd e r F r eew a y ; 2 ) t h e i n t e rs e ct i o n o f U n i v e rs i t y D r i v e a nd T e xas A v e nu e ; 3 ) t h e i n t e rs e ct i o n o f W ill i a m D . F i tc h a nd E ar l R udd e r F r eew a y ; a nd 4 ) t h e i n t e rs e ct i o n o f H ar v ey R o a d a nd E ar l R udd e r F r eew a y. x U n iv e r s i t y D r i v e & E a r l R u d d e r F r e e w a y - T h e U n i v e r s i t y D r i v e & E ar l R udd e r F r eew a y i n t e rs e ct i o n i s t h e p r i m ar y s o u t hb o un d e n t ra n c e t o t h e c o mm un i t y . C u rr e n t l y , t h e g e n e ra l ar e a i s r a p i d l y a pp r o a c h i n g f u l l bu i l d - o u t w i t h a v ar i e t y o f bu s i n e ss e s i n t h e i mm e d i a t e ar e a . T h i s i n t e rs e ct i o n i n c l ud e s a h e a l t h y m i x o f r e t a i l , r e s t a u ra n t s , h o t e l s , a nd m e d i c a l fa c ili t i e s . x U n iv e r s i t y D r i v e & T ex a s A v e n u e - T h e U n i v e r s i t y D r i v e a nd T e xas A v e nu e i n t e rs e ct i o n i s o n e o f t h e m o s t v i s u a l l y p r o n o un c e d i n t e rs e ct i o n s i n t h e Ci t y as i t i s t h e i n t e rs e ct i o n o f t h e t w o l ar g e s t r o a d w a y s . T h i s i n t e rs e ct i o n a l s o s e r v e s a k e y a pp r o a c h t o a nd b o r d e r s T e xas A &M U n i v e r s i t y . T h i s i n t e rs e ct i o n h as b ee n i d e n t i f i e d b y t h e C i t y as a k e y r e d e v e l o p m e n t f o c u s ar e a f o r t h e c o mm un i t y . x W i l l i a m D . F i t c h P a r k w ay & E a r l R u d d e r F r ee w ay - T h e W i l li a m D . F i tc h P ark w a y a nd E ar l R udd e r F r eew ay i s t h e p r i m ar y n o r t hb o und e n t ra n c e i n t o o u r c o mm un i t y . T h i s i n t e rs e ct i o n i s t h e f o c u s o f s e v e r a l p r o p o s e d m aj o r r e t a il d e v e l o p m e n t i n i t i a t i v e s . N e a r t h i s i n t e rs e ct i o n i s t h e B u s i n e ss C e n t e r a t C o l l e g e S t a t i o n w h i c h i s h o m e t o s e v e r a l l ar g e r p r i v a t e s e ct o r e m p l o ye rs f i r m s i n c l u d i n g R e y n o l d s a nd R ey n o l d s , I n c . a nd S t a t a C o r p o ra t i o n . T h e B u s i n e s s C e n t e r i s a l s o h o m e t o a m aj o r T e xas A &M U n i v e r s i t y S y s t e m o ff i c e c o m p l e x . x Ha r v e y R o a d & E a r l R ud d e r F r ee w ay T h e i n t e rs e ct i o n o f H ar v ey R o a d a nd E ar l R udd e r F r eew ay i s a n o t h e r p r i m ar y e n t ra n c e i n t o o u r c o mm u n i t y . W i t h P o s t O ak M a l l a t o n e c o r n e r o f t h e i n t e rs e ct i o n , t h e e n t ra n c e b e g i n s a l o n g s t r e tc h o f r e t a il a nd r e s t a u ra n t s a l o n g H a r v ey R o a d i n t o t h e h e ar t o f t h e c o m m un i t y . T h i s i n t e rs e ct i o n i s a l s o i mm e d i a t e l y a d ja c e n t a nd p ara ll e l t o t h e W o l f P e n C r ee k D i s t r i ct . x D is t ri c t s & C o r ri do rs - T h e Ci t y i s h o m e t o s e v e ra l un i qu e a nd c o mm e r c i a ll y v i a b l e d i s t r i ct s a n d c o rr i d o rs t h a t w ill p l a y a n i n t e g ra l p ar t i n t h e c o mm u n i t y ’ s c o n t i nu e d g r o w t h a nd s u c c e ss . T h e d e v e l o p m e n t a n d r e d e v e l o p m e n t w i t h i n a nd ar o und t h e s e c o rr i d o rs w i l l b e i m p a ct e d b y i m p o r t a n t i ss u e s s u c h as t ra n s p o r t a t i o n , i n fras t r u ct u r e , g r ee n w a y s a nd a e s t h e t i c s , as w e ll a s a n a pp r o p r i a t e l a nd u s e p l a n . T h e s e ar e as f o ll o w s : No r t h ga te - A s C o l l e g e S t a t i o n p l a c e s m o r e f o c u s a nd r e s o u r c e s o n bu il d i n g t o u r i s t - o fr i e nd l y a tt ra ct i o n s , t h e N o r t h g a t e E n t e r t a i n m e n t D i s t r i ct w il l r e m a i n as o n e o f t h e l ar g e s t c o mm e r c i a l d ra w s i n t h e c i t y . W i t h a w i d e arra y o f r e s t a u ra n t s , bu s i n e ss e s a nd n i g h t li f e h o t s p o t s t h e d i s t r i ct e m u l a t e s t h e d i v e rs e c u l t u ra l f ee l t h a t r e v e r b e ra t e s a c r o ss t h e c o mm un i t y. A s a f l a g s h i p o f t h e Ci t y ’ s f u t u r e r e d e v e l o p m e n t p l a n s , t h e Ci t y h as g i v e n a tt e n t i o n t o m ak i n g s u r e t h e d i s t r i ct r e m a i n s a tt ra ct i v e t o t o u r i s t s as we l l as b e c o m i n g a m u c h b e tt e r d ra w f o r o u r p e r m a n e n t p o pu l a t i o n . P r o j e ct s a nd e ff o r t s i n t h i s r e g ar d h a v e i n c l ud e i m p r o v e d i n fras t r u ct u r e , d i s t r i ct w i d e c l e a n - u p a nd m a i n t e n a n c e e ff o r t s a n d r e n ewe d 7 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9 i n i t i a t i v e s t o r e c r u i t n ew bu s i n e ss e s t o m o v e t o t h e a r e a a nd k ee p a l r e a d y e s t a b li s h e d bu s i n e ss e s i n t h e ar e a g r o w i n g a nd p r o s p e r i n g . N o r t h g a t e i s a l s o a m aj o r f o c a l p o i n t f o r t h e c i t y ’ s r e d e v e l o p m e n t p l a n s . A s t h e c i t y c o n t i nu e s t o g r o w , w e s e e N o r t h g a t e g r o w i n g e v e n fas t e r r e s i d e n t i a ll y a nd c o mm e r c i a l l y . F i rs t S t r ee t , a l o n g t h e e as t s i d e o f N o r t h g a t e , i s a l s o a p r i m e l o c a t i o n f o r a m aj o r m u l t i - u s e d e v e l o p m e n t t h a t w ill f u r t h e r d i v e r s i f y t h e c u rr e n t c o m p o s i t i o n o f t h e d i s t r i ct . B u s i n e ss Ce n t e r a t C o ll e g e S t a t i o n - T h e B u s i n e ss C e n t e r a t C o ll e g e S t a t i o n , l o c a t e d a l o n g o E ar l R udd e r F r eew a y j u s t s o u t h o f W i l li a m D . F i tc h P ark w a y , i s h o m e t o t h e C i t y a nd r e g i o n ’ s f i rs t m as t e r p l a nn e d Cl ass- A bu s i n e s s p ark a nd i s h o m e t o s e v e ra l k n o w l e d g e- b as e d e m e r g i n g i ndu s t r i e s t h a t t h e c o mm un i t y i s f o c u s e d o n e nh a n c i n g. T h e s u cc e ss o f t h i s ar e a i s v i t a l l y i m p o r t a n t t o t h e Ci t y ’ s l o n g - t e r m g o a l s o f d e v e l o p i n g h i g h l y - t e c hn i c a l r e s e ar c h bu s i n e ss e s t h a t p r o v i d e s we ll p a y i n g a nd s t a b l e j o b s f o r o u r r e s i d e n t s. W ol f P e n C r eek - T h e W o l f P e n C r ee k D i s t r i ct s e r v e s as a un i qu e b l e nd o f p ark l a nd , o e n t e r t a i n m e n t v e nu e s , a nd c o mm e r c i a l a nd r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s . T h i s c o rr i d o r i s i m p o r t a n t t o t h e Ci t y ’ s o n g o i n g e ff o r t s t o c r e a t e a c o mm un i t y a tt ra ct i o n f o r r e s i d e n t s a nd o u t - o f- t o w n g u e s t s a li k e . T h e l o n g - t e r m d e v e l o p m e n t a nd r e d e v e l o p m e n t o f t h e ar e a m u s t b e h a nd l e d w i t h a n a tt e n t i v e eye t o p r e s e r v i n g i t s p ark li k e s e tt i n g w h i l e i n t r o du c i n g a g r e a t e r v ar i e t y a nd d e n s i t y o f c o mm e r c i a l a nd r e s i d e n t i a l g r o w t h o pp o r t un i t i e s. U n iv e r s i t y D r ive - T h e U n i v e rs i t y D r i v e C o rr i d o r c o m p r i s e s t h e h e ar t o f t h e h o s p i t a li t y o i ndu s t r y i n C o ll e g e S t a t i o n , r unn i n g e as t t o we s t fr o m E ar l R udd e r F r eew a y a nd p as t E as t e r w oo d Ai r p o r t . A n c h o r e d o n o n e e nd b y t h e Ga t ew a y C e n t e r d e v e l o p m e n t a nd S c o tt & W h i t e C l i n i c, a nd b y T e xa s A &M a n d t h e N o r t h g a t e D i s t r i ct o n t h e o t h e r e nd , t h e c o rr i d o r h o s t s m a n y o f t h e Ci t y ’ s m o s t e x c i t i n g r e t a il f o c a l p o i n t s i n c l ud i n g U n i v e rs i t y T o w n C e n t e r , U n i v e r s i t y T o w n P l a z a a n d w i l l e v e n t u a ll y s e r v e as t h e h o m e o f t h e n e w H o t e l a nd C o n v e n t i o n C e n t e r a t C h i m n ey H i ll. T h i s c o r r i d o r i s i m m e n s e l y i m p o r t a n t as i t r e p r e s e n t s t h e n ewe s t a n d m o s t e x c i t i n g c e n t e r f o r f u r t h e r h o s p i t a li t y d e v e l o p m e n t i n t h e Ci t y . T ex a s A v e n u e - T e x as A v e nu e r e p r e s e n t s t h e p r i m ar y n o r t h -s o u t h c o mm e r c i a l c o rr i d o r o i n C o l l e g e S t a t i o n . T h e c o rr i d o r i s h o m e t o m o r e e s t a b li s h e d n e i g hb o r h oo d a nd g e n e r a l s e r v i c e t y p e s o f r e t a i l. W i t h fr o n t a g e a l o n g t h e T e x as A &M c a m pu s , T e xas A v e nu e i s v i t a l t o t h e Ci t y ’ s o v e ra ll p l a n f o r c o mm e r c i a l d e v e l o p m e n t a nd r e d e v e l o p m e n t as i nd i c a t e d b y r e c e n t r e d e v e l o p m e n t a cc o m p li s h m e n t s i n c l ud i n g T e xas A v e nu e C r o ss i n g a nd C e n t ra l S t a t i o n . 8 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9 T h e r e c e n t w i d e n i n g a nd g e n e r a l b e a u t i f i c a t i o n o f T e xas A v e nu e i s a t e s t a m e n t t o t h e Ci t y ’ s c o n t i nu e d c o mm i t m e n t t o t h e c o n t i nu e d d e v e l o p m e n t o f t h i s e c o n o m i c c o rr i d o r . N o w c a p a b l e o f a cc o mm o d a t i n g i n c r e as e d t raff i c f l o w i t i s a n t i c i p a t e d t h a t i t w il l c o n t i nu e t o s ee f u r t h e r e x i t i n g r e t a il g r o w t h . E a r l R u d d e r F r ee w a y - T h e p o r t i o n o f E ar l R udd e r F r eew a y t h a t r un s fr o m t h e s p l i t a t o T e xas A v e nu e t h r o u g h t o t h e Br y a n c i t y li m i t i s un q u e s t i o n a b l y t h e p r i m ar y r e g i o n a l r e t a il c o rr i d o r f o r t h e ar e a . T h i s c o rr i d o r r e p r e s e n t s a n a pp r o p r i a t e h o m e f o r l ar g e r s c a l e a nd “b i g - b o x ” t y p e r e t a il a nd c o mm e r c i a l d e v e l o p m e n t . Ha r v e y R o a d - C o nn e ct i n g E ar l R udd e r F r eew a y t o T e x as A v e nu e , H ar v ey R o a d i s a n ar e a o o f bu s t li n g a ct i v i t y i n o u r c o mm un i t y . F l a n k e d b y h i g h d e n s i t y r e s i d e n t i a l ar e as a nd t h e W o l f P e n C r e e k D i s t r i ct i t c o n t a i n s m a n y m aj o r r e s t a u ra n t a nd r e t a il c e n t e rs i n c l ud i n g P o s t O ak M a l l . T h e a g e o f t h e r e s i d e n t i a l a n d n o n -r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t s a l o n g H ar v ey R o a d p r e s e n t s t h e Ci t y w i t h s i g n i f i c a n t r e d e v e l o p m e n t o pp o r t un i t i e s i n t h e f u t u r e . M e di c a l C o r r i d o r - T h e M e d i c a l C o r r i d o r r e p r e s e n t s a m aj o r i n i t i a t i v e o n b e h a l f o f t h e o Ci t y t h a t w i l l b e c r e a t e d a nd p r o m o t e d n o r d e r t o m ee t t h e f u t u r e h e a l t h c ar e a n d we ll n e ss n ee d s o f t h e C i t y a nd r e g i o n ’ s g r o w i n g p o pu l a t i o n . T h e g o a l o f d e v e l o p i n g t h i s c o rr i d o r i s t o h ar n e ss t h e o v e ra ll e c o n o m i c p o t e n t i a l b y c r e a t i n g i d e n t i t y , p r o m o t i n g c o n t i nu i t y a nd s y n e r g y , a nd i n v i t i n g n e w i n v e s t m e n t f o r t h e e x p a nd i n g h e a l t h c ar e a nd we ll n e ss i ndu s t r y . T h e M e d i c a l C o rr i d o r as c u rr e n t l y e n v i s i o n e d w i l l b e f o c u s e d o n t h e C o ll e g e S t a t i o n M e d i c a l C e n t e r a nd g e n e r a l a r e a ar o und t h e i n t e rs e c t i o n o f R o c k P ra i r i e R o a d a nd E ar l R udd e r F r eew a y . A s i d e fr o m t h e p o s i t i v e i m p a ct s t h i s h i g h - qu a l i t y p l a nn e d d e v e l o p m e n t w i l l h a v e o n t h e i m m e d i a t e ar e a , i t i s a n t i c i p a t e d i t w i ll h a v e a far r e a c h i n g e c o n o m i c i m p a ct o n t h e c o m m un i t y a t l ar g e a nd p o t e n t i a ll y t h e e n t i r e r e g i o n . W h i l e i t s i n t e n t i s t o s e r v e as a c e n t ra l hub f o r m e d i c a ll y -r e l a t e d s e r v i c e s , i t i s a n t i c i p a t e d t h a t du e t o i t s n a t u r e a nd s c o p e , t h i s e n d e a v o r w i l l s e r v e as a c a t a l y s t f o r m u c h m o r e d e v e l o p m e n t o n a c i t y - w i d e b as i s . Ke y P l a n ni n g C o n s i d e r a t i o n s 1. E nh a n c e c oo r d i n a t i o n w i t h a ll s t ak e h o l d e rs t o e n s u r e t h e p r o p e r u t ili z a t i o n o f t h e l a nd u s e p l a n . 2. Supp o r t a nd fa c ili t a t e t h e n e c e ssar y m e as u r e s t o a c h i e v e qu a li t y i n fras t r u ct u r e a nd a n a d e qu a t e t ra n s p o r t a t i o n n e t w o rk t h a t a dd r e ss e s t h e n ee d s o f c u rr e n t a nd f u t u r e c o mm e r c i a l / r e t a i l a nd t ar g e t e d t h e m e d e v e l o p m e n t . 3. I n c r e as e t h e v i s i b i li t y a nd a e s t h e t i c s o f t h e g a t ew a y e n t r y - p o i n t s t h a t ar e c r i t i c a l f o r h i g h - qu a li t y c o mm e r c i a l / r e t a il d e v e l o p m e n t . 9 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  4. E m ph as i z e a h o li s t i c a pp r o a c h t h a t t ak e s i n t o c o n s i d e ra t i o n t ra n s p o r t a t i o n , l a nd u s e a n d i n fras t r u ct u r e i n t h e d e v e l o p m e n t a nd r e d e v e l o p m e n t o f v i t a l e c o n o m i c c o rr i d o rs a c r o ss t h e c i t y . Go a l s , Obj e c ti v e s a nd A c ti on Re co mm e nd a ti on s T h e f o ll o w i n g g o a l s , o b j e ct i v e s a nd r e c o mm e nd e d a ct i o n s we r e f o r m u l a t e d t o s p e c i f i c a ll y a dd r e s s t h e i ss u e s a nd n e e d s o u t li n e d a b o v e . T h e g o a l s r e f l e ct t h e o v e ra l l v i s i o n o f t h e c o mm un i t y , w h i c h m a y b e a c h i e v e d t h r o u g h t h e s e o b j e ct i v e s a nd b y a ct i n g o n t h e i d e n t i f i e d r e c o m m e nd a t i o n s . I t i s i m p o r t a n t t o n o t e t h a t t h e s e ar e a l s o g e n e r a l s t a t e m e n t s o f p o l i c y t h a t m a y b e c i t e d w h e n r e v i e w i n g d e v e l o p m e n t p r o p o sa l s a nd u s e d i n m ak i n g i m p o r t a n t c o mm un i t y i n v e s t m e n t d e c i s i o n s r e g ar d i n g t h e p r o v i s i o n a nd t i m i n g o f fa c i l i t i e s a nd s e r v i c e s . T h e o v e rar c h i n g v i s i o n f o r e c o n o m i c d e v e l o p m e n t i n C o l l e g e S t a t i o n f o r t h e ye a r s a h e a d i s t o a c h i e v e a d i v e rs i f i e d e c o n o m y g e n e ra t i n g qu a l i t y , s t a b l e , f u ll - t i m e j o b s , b o l s t e r i n g t h e sa l e s a nd p r o p e r t y t ax b as e , a nd c o n t r i bu t i n g t o a h i g h qu a li t y o f l i f e . F i v e s t ra t e g i e s h a v e b e e n d e v e l o p e d t o e l a b o ra t e o n t h e s e t h e m e s a nd c o mm un i t y p r i o r i t i e s . S T RA T E G Y 1 : P ro m o t e a n d s u p po r t n e w in ve s tm e n t t ha t s e r ve s r e gional m a r k e t op p or t uni t i e s . 1. D e v e l op Me d i c a l C o rri do r. S e c u r e a p r o f e ss i o n a l a nd qu a li f i e d f i r m t o d e v e l o p a nd s u cc e ssf u ll y i m p l e m e n t a ll as p e ct s o f t h i s i m p o r t a n t n ew i n i t i a t i v e . T h i s i s t o i n c l ud e : m ark e t a n a l y s i s , i m p a c t f o r e c as t i n g , d e t e r m i n a t i o n o f s i z e a nd s c o p e , v i s i o n i n g e x e r c i s e s , d e s i g n , d e v e l o p m e n t , c o n s t r u c t i o n p r e p ara t i o n , p r o j e c t b i dd i n g a nd c o n s t r u c t i o n m a n a g e m e n t . 2. Soph is t i c a t e d M a r k e t A na l y sis. U t i li z e i m p a ct m o d e li n g s o f t w ar e t o ass i s t i n d e t e r m i n i n g a pp r o p r i a t e t y p e s o f d e v e l o p m e n t a nd t h e i r ass o c i a t e d n ee d s f o r l o n g - t e r m c o mm un i t y s u s t a i n a b i l i t y . 3. P r i o ri t iz e D i s t ri c t s & C o rri do rs. I d e n t i f y a nd p r i o r i t i z e t h o s e d i s t r i ct s a nd c o rr i d o rs t h a t ar e a v a il a b l e f o r t h e m o s t e ff e ct i v e d e v e l o p m e n t a nd r e d e v e l o p m e n t o pp o r t un i t i e s . 4. Em e r g i n g I ndu s t ri e s F o c u s. I d e n t i f y a n d a tt ra ct n ew k n o w l e d g e - b as e d i ndu s t r i e s , i . e . b i o- t e c hn o l o g y , a g r i c u l t u r e t e c hn o l o g y , i n f o r m a t i o n t e c h n o l o g y , e tc .. 5. P o li c y & G u i d e li n e s. R e f i n e a nd m o n i t o r a d o p t e d E c o n o m i c D e v e l o p m e n t I n c e n t i v e G u i d e l i n e s t o e n s u r e a pp r o p r i a t e n e ss f o r t h e t y p e s o f i ndu s t r y t h a t t h e c o mm un i t y s ee ks . S T RA T E G Y 2 : P ro m o t e an d s uppor t t h e e s t abli s h m e n t , r e t e n t ion o f l o c all y - own e d bu s in e ss e s 1. M a r k e t A n a l y sis. D e t e r m i n e m ark e t c o m p e t i t i v e n e s s f o r l o c a l l y - o w n e d bu s i n e ss e s a nd s e e k r e as o n a b l e e qu i t y b e t wee n l o c a l l y - o w n e d bu s i n e ss , c h a i n r e t a il , a nd b i g - b o x t y p e d e v e l o p m e n t . S T RA T E G Y 3 : P ro m o t e and s uppor t t h e a tt r a ct ion o f f e s t i v al s , e n t e r t ain m e n t , c on f e r e n c e s , c on v e n t ion s and o t h e r s p e c ia l eve n t s f or t h e pu r po s e o f e c ono m i c g row t h 1. C onv e n t i o n C e n t e r. D e v e l o p a nd c o n s t r u ct a h o t e l a nd c o n v e n t i o n c e n t e r a t t h e r e c e n t l y a c qu i r e d C h i m n e y H i ll p r o p e r t y o n U n i v e r s i t y D r i v e . 10 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  2. S i g na t u r e E v e nt . R e t a i n a p r o f e ss i o n a l a nd qu a l i f i e d f i r m t h a t w i ll a ss i s t t h e Ci t y i n d e v e l o p i n g , e s t a b li s h i n g , p r o m o t i n g a nd e x e c u t i n g a s i g n a t u r e e v e n t w i t h r e g i o n a l , s t a t e a nd p o t e n t i a ll y n a t i o n a l r e c o g n i t i o n . S T RA T E G Y 4 : Id e n t i f y and pu rsu e r e d e ve lop m e n t oppor t uni t i e s t ha t f ur t h e r d e s i r e d c o mm uni t y c hara ct e r 1. P o s t O a k M a ll R e no v a t i on . C o n t i nu e t o ass i s t a nd h e l p c oo r d i n a t e t h e r e n o v a t i o n e ff o r t s a t P o s t O ak M a ll t o f u r t h e r s o li d i f y i t s s t a nd i n g as a m aj o r r e g i o n a l s h o pp i n g c e n t e r . 2. C e n t r a l S t a t i o n R e d e v e l op m e n t . C o m p l e t e t h e r e d e v e l o p m e n t o f t h e C e n t ra l S t a t i o n Sh o pp i n g C e n t e r o n T e xas A v e nu e a nd fa c ili t a t e f u ll o cc up a n c y . 3. Wa l - M a r t R e d e v e l op m e n t . F a c i l i t a t e a nd as s i s t t h e c o m p l e t i o n o f a Sup e r W a l - M ar t r e d e v e l o p m e n t a t t h e i r e x i s t i n g l o c a t i o n a t T e xas A v e nu e a nd H ar v ey M i tc h e ll P ark w a y . 4. R a m ada I nn R e d e v e l op m e n t . F a c ili t a t e a nd as s i s t t h e r e n o v a t i o n a nd r e d e v e l o p m e n t o f t h e Ra m a d a I nn p r o p e r t y o n T e x a s A v e nu e as a m i x e d - u s e , h i g h e r- e nd s t ud e n t h o u s i n g d e v e l o p m e n t . 5. M i xe d -U s e D e v e l op m e n t . F o c u s o n d e v e l o p i n g r e t a i l, e m p l o y m e n t a nd h i g h e r d e n s i t y h o u s i n g i n a pp r o p r i a t e n e i g hb o r h oo d s w i t h a n e m ph a s i s o n p e d e s t r i a n a nd b i c y c l e t raff i c as v i a b l e t ra n s p o r t a t i o n a l t e r n a t i v e s . 6. Gr ee n B u il d i n g S t a n d a r d s. R e s e ar c h a nd p r o m o t e g r ee n bu il d i n g s t a nd ar d s a nd i n c e n t i v e s f o r c o mm e r c i a l / r e t a il d e v e l o p m e n t . S T RA T E G Y 5 : P ro t e ct and bu ffe r p r i m e e c ono m i c g e n e r a t or s f ro m d eve lop m e n t t ha t i s ou t o f c ha r a ct e r or t ha t c r e a t e s or c o n t r ibu t e s t o d e c r e a s e d s e r v i c e l ev e l s 1. Me d i c a l C o rri do r. C oo r d i n a t e e ff o r t s w i t h t h e p r o j e ct ’ s s e l e ct e d d e s i g n f i r m t o e n s u r e c u rr e n t l y d e v e l o p e d ar e a w i t h i n t h e p r o p o s e d M e d i c a l C o rr i d o r i s a pp r o p r i a t e l y d e v e l o p e d a nd r e d e v e l o p e d t o f i t w i t h i n a n a d o p t e d p l a n a n d s t ra t e g y . 2. I m pa c t M od e li n g A na l y sis. D e v e l o p a nd i m p l e m e n t s o ph i s t i c a t e d i m p a ct m o d e li n g t oo l t h a t w i l l ass i s t i n d e t e r m i n i n g a pp r o p r i a t e d e v e l o p m e n t s g i v e n s e l e ct e d c r i t e r i a , i. e . i n fr a s t r u ct u r e , t ra n s p o r t a t i o n , l a nd u s e , a n d d e m o g ra ph i c d e m a nd s a nd li m i t a t i o n s . 3. D e v e l op m e n t P ri o ri t iz a t i on . C r e a t e a nd i m p l e m e n t a n o b j e ct i v e s y s t e m t o p r i o r i t i z e p o t e n t i a l d e v e l o p m e n t b as e d up o n s i z e , s c o p e a n d t y p e . 11 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  Re t a il A s s e ss m e n t a nd E cono m i c & D e m o gra ph i c A n a l y s i s T h i s s e ct i o n s h o u l d b e u t i l i z e d a s qu a n t i t a t i v e a n a l y s i s t o s upp o r t t h e i ss u e s a nd n e e d s a s a dd r e ss e d a b o v e . I t s h o u l d a l s o b e n o t e d t h a t t h i s d a t a w il l b e s upp l e m e n t e d b y f u r t h e r h i g h - l e v e l a n a l y s i s up o n t h e r e t e n t i o n o f a q u a li f i e d c o n s u l t a n t t e a m t o ass i s t s t aff i n t h e p l a nn i n g a nd d e v e l o p m e n t o f t h e c o mm un i t y ’ s l o n g - t e r m e c o n o m i c d e v e l o p m e n t v i s i o n a nd s t ra t e g y . E du c a t i on & Em p l oy m e nt I n 2007 , 59 p e r c e n t o f t h e p o pu l a t i o n a g e d 25 y e ars o r o l d e r a c h i e v e d a t m i n i m u m a b a c h e l o r ’ s d e g r ee – b e s t i n g b o t h n a t i o n a l a nd s t a t e a v e ra g e s b y s ub s t a n t i a l m a r g i n s ( S o u r c e : 2007 A m e r i c a n C o mm u ni t y S u r v e y , U . S . C e n s us ) . T h i s nu m b e r , i n l ar g e p ar t du e t o t h e p r e s e n c e o f T e xas A &M , i s li k e l y t o r e m a i n a t t h i s o r h i g h e r l e v e l s f o r t h e du ra t i o n o f t h e p l a nn i n g p e r i o d . T h i s n u m b e r a l s o h e l p s i ll u s t ra t e t h e “ c o mm un i t y o f t h i n k e rs ” v i s i o n p r e s e n t e d e l s ew h e r e i n t h i s c h a p t e r . I t w i l l b e e ss e n t i a l t h a t t h e Ci t y n o t o n l y a tt ra ct t h e qu a li t y k n o w l e d g e - b as e d j o b s t h a t t h e s e i nd i v i du a l s d e s i r e t o h a v e bu t a l s o i m p r o v e up o n t h e o v e ra ll qu a l i t y o f li f e t h a t t h ey w ill li k e l y d e m a nd . I n 2007 , h e a l t h c ar e a nd s o c i a l a s s i s t a n c e w a s t h e l e a d i n g i ndu s t r y , e m p l o y i n g 39 p e r c e n t o f t h e p o pu l a t i o n . T h e h o s p i t a li t y i ndu s t r y , w h i c h i n c l ud e s ar t s , e n t e r t a i n m e n t , r e c r e a t i o n a cc o mm o d a t i o n a nd f oo d s e r v i c e s , e m p l o y e d a pp r o x i m a t e l y 13 p e r c e n t w h il e t h e p r o f e s s i o n a l , s c i e n t i f i c, a nd m a n a g e m e n t s e ct o r e m p l o ye d 11 p e r c e n t a nd t h e r e t a il t ra d e , 10 p e r c e n t . T h e s e nu m b e rs s upp o r t t h i s c h a p t e r ’ s ass e r t i o n t h a t t h e l o c a l m ar k e t i s h e a v i l y c o m p r i s e d o f a un i qu e c o m p o s i t i o n o f s e r v i c e i ndu s t r i e s t h a t r e qu i r e i nn o v a t i v e a nd e qu a l l y u n i qu e d e v e l o p m e n t t o sa t i sf y a l l o f t h e k e y d e m o g ra ph i c s . C h ar t 1 E m p l o y m e n t B y I ndu s t ry E du c a t i on , H e a l t h C a r e , & S o c i a l S e r v i c es A r t s , E n t e r t a i nm e n t , R e c r e a t i on , A cc ommod a t i o n , & F ood S e r v i c es P r o f e ss i on a l , S c i e n t i f i c , M a n a g eme n t , & A dm i n i s t r a t i v e S e r v i c es R e t a il T r a de O t h e r S e r v i c e s F i n a n c e & R e a l E s t a te P ub li c A dm i n i s t r a t i on Who l e s a l e T r a de M a nu f a ct u ri ng C on s t r u ct i on In f o r m a t i on T r a n s po r t a t i on , W a r e hou s i n g & U t ili t i e s A gri c u l t u r e & M i n i ng 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 12 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  T ab l e 1 C oll e g e S t a t ion - B r y an T op E m plo ye rs Em p l oy er I ndu s t ry F un c t i on Em p l oy ees T e xas A &M U n i v e r s i t y & S y s t em E du c a t i on E du c a t i o n / R e s e ar ch 16 , 2 48 Br y a n I nd e p e nd e n t S c h oo l D i s t r i ct E du c a t i on K - 12 1 , 949 S t . J o s e ph' s R e g i o n a l H e a l t h C ar e H e a l t h S e r v i c es H o s p i t a l , c li n i c s , e tc… 1 , 590 C e n t e r S a nd e rs o n F ar ms M a nu fa ct u r i ng P o u l t r y P r o c e ss i ng 1 , 539 C o l l e g e S t a t i o n I nd e p e nd e n t S c h oo l E du c a t i on K - 12 1 , 400 D i s t r i ct R ey n o l d s & R ey n o l ds M a nu fa ct u r i ng C o m pu t e r 959 H ar d w ar e / S o f t w ar e Ci t y o f Br y an G o v e r n m e nt M un i c i p a li ty 889 Ci t y o f C o l l e g e S t a t i on G o v e r n m e nt M un i c i p a li ty 865 Bra zo s C o un ty G o v e r n m e n t C o un ty 751 Wal - M art R e t a il D i s c o unt 650 N ew A l e n c o W i nd o ws M a nu fa ct u r i ng W i nd o w C o m p o n e n ts 611 H E B Gr o c e ry R e t a il Gr o c e ry 590 W e s t C o r p o ra t i on T e l e c o mm C o n t a ct C e n t er 550 S c o t t & W h i te H e a l t h S e r v i c es H o s p i t a l , c li n i c s , e tc… 500 C o l l e g e S t a t i o n M e d i c a l C e n t er H e a l t h S e r v i c es H o s p i t a l , c li n i c s , e tc… 420 K e n t M oo r e C a b i n e ts M a nu fa ct u r i ng C a b i n e ts 400 B li nn C o l l e g e - Br y a n C a m pus E du c a t i on C o mm u n i t y C o l l e ge 360 S ourc e : Re a l E s t a t e C e n t e r a t T e x a s A & M L o c a l E c ono my G r o s s S a l e s - A t t h e e nd o f 2007 , C o l l e g e S t a t i o n r e c o r d e d $1 . 98 b i l li o n i n g r o s s sa l e s c o m p ar e d t o $1 . 76 b illi o n i n 2006 , a n i n c r e as e o f 12 . 47 % . T h r o u g h t h e s e c o nd qu ar t e r o f 200 8 , t h e S t a t e C o m p t r o ll e r h as r e c o r d e d o v e r $980 m illi o n i n g r o ss s a l e s a n i n c r e as e o f 10 . 1 % o f t h e sa m e p e r i o d i n 2007 . T h e s e nu m b e rs i nd i c a t e t h a t d e s p i t e a n a t i o n a l d o w n w ar d t r e nd , t h e C o ll e g e S t a t i o n m ar k e t i s s t ill g r o w i n g a nd b e i n g s upp o r t e d b y sa l e s a t a v e r y h e a l t h y ra t e . W h i l e i t i s un k n o w n i f g r o w t h w i l l c o n t i nu e t o g r o w n o n t h a t o r d e r g i v e n o u t s i d e e c o n o m i c f o r c e s , i t i s a n t i c i p a t e d t h a t t h e Ci t y w i l l n ee d t o s t a y a h e a d t h e c u r v e i n i t s r e t a i l d e v e l o p m e n t a ct i v i t i e s t o m a i n t a i n a fr e s h a nd i nn o v a t i v e m ar k e t t o p r o v i d e f o r s u s t a i n a b ili t y . 13 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  C h a r t 2 G r o ss R e t a il S a l es 700 , 000 , 000 600 , 000 , 000 500 , 000 , 000 Q u a r t e r 1 400 , 000 , 000 Q u a r t e r 2 300 , 000 , 000 Q u a r t e r 3 200 , 000 , 000 Q u a r t e r 4 100 , 000 , 000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 G r o ss S a l e s P e r C a p i t a - Bas e d o n t h e l a t e s t c o m p l e t e d a t a a v a i l a b l e , C o l l e g e S t a t i o n s a w $22 , 813 p e r c a p i t a i n g r o ss sa l e s i n 2006 , a 9 . 91 % i n c r e as e fr o m 20 06 . T a x a b l e S al e s - A pp r o x i m a t e ly $1 . 04 b i l li o n o f t h e g r o s s sa l e s i n F Y2007 we r e s ub j e ct t o t h e c i t y ’ s sa l e s t ax . I t i s e s t i m a t e d t h a t i n F Y2008 , t h e c i t y c o ll e ct e d sa l e s t ax o n a pp r o x i m a t e l y $1 . 24 b i l li o n i n sa l e s . T a x a b l e S al e s P e r C a p i t a - I t i s e s t i m a t e d t h a t i n 2008 t h e a m o un t o f t axa b l e sa l e s p e r c a p i t a w i l l t o t a l $13 , 8 70 , up fr o m $ 12 , 006 p e r c a p i t a i n 2 007 a 15 . 5 % i n c r e as e . S al e s T a x - T h e Ci t y ’ s p o r t i o n o f t h e sa l e s t a x a m o un t s t o 1 . 5 % a n d g e n e ra t e d a pp r o x i m a t e l y $1 8 m i l li o n i n F Y2007 , a 7 % i n c r e as e o v e r F Y2006 . T h i s i s e x p e ct e d t o t o t a l $18 . 7 m i l li o n i n F Y2008 . T h e sa l e s t ax a cc o un t s f o r 40 % o f t h e c i t y ’ s g e n e ra l f und r e v e nu e s a nd i s p r o j e ct e d t o s t e a d i l y g r o w t o o v e r $21 . 5 m il l i o n b y 2011 . M a i n t a i n i n g t h i s s t e a d y g r o w t h , e v e n t h r o u g h t r y i n g e c o n o m i c t i m e s w i l l b e i n c u m b e n t up o n e nh a n c i n g t h e r e t e n t i o n a nd e x p a n s i o n o f o u r r e t a il m ar k e t b as e t h r o u g h o u r e nh a n c e d r e t a il p r o m o t i o n a nd d e v e l o p m e n t e ff o r t s . 14 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9  C h a r t 3 S a l e s T a x R e v e nue $20 , 000 , 000 $18 , 000 , 000 $16 , 000 , 000 $14 , 000 , 000 $12 , 000 , 000 $10 , 000 , 000 $8 , 000 , 000 $6 , 000 , 000 $4 , 000 , 000 $2 , 000 , 000 $- 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007* 2008* S ourc e : T e x a s C om p t ro ll e r ’ s O f f i c e , FY 2008 C S B udg e t a nd Re a l E s t a t e C e n t e r a t T e x a s A & M * 2007 & 2008 B udg e t e s t i m a t e s Re t ail S q u a r e F oo t a g e - A s r e p o r t e d b y t h e Bra zo s C o un t y A pp ra i sa l D i s t r i ct, t h e r e ar e a pp r o x i m a t e l y 4 . 64 m i l li o n s qu ar e f e e t o f r e t a i l s p a c e i n t h e Ci t y o f C o l l e g e S t a t i o n w h i c h t ra n s l a t e s t o 53 . 32 s q . f t . p e r c a p i t a . T h i s i n c l ud e s s t a nd a l o n e r e t a il o u t l e t s , m ark e t s , P o s t O ak M a ll , s h o pp i n g c e n t e rs , e t c . C o m p ara t i v e l y , t h e n a t i o n a l a v e r a g e i s 43 . 3 s q . f t . p e r c a p i t a b as e d o n a n a l y s i s c o ndu ct e d b y t h e I n t e r n a t i o n a l C o un c i l o f Sh o pp i n g C e n t e rs . M a i n t a i n i n g t h i s l e v e l o f r e t a i l s p a c e w i l l r e m a i n i m p o r t a n t t o t h e c o mm un i t y f o r t h e f o r e s ee a b l e f u t u r e a nd i s i n d i c a t i v e o f t h e s t r o n g p r e s e n c e t h a t r e t a il h a s o n o u r e v o l v i n g m ark e t . U t i li z i n g d a t a c o ll e ct e d fr o m B C A D a nd t h e F Y200 8 Ci t y ’ s A nnu a l B ud g e t , i t i s e s t i m a t e d t h a t a pp r o x i m a t e l y $3 . 80 i n sa l e s t ax r e v e nu e i s c o ll e ct e d p e r s qu ar e f oo t o f r e t a il s p a c e . C h a r t 4 R e t a il S q F t p e r C a p i ta 60 53.32 50 43.3 40 30 20 10 0 C o ll ege S t a t i o n N a t i on a l A ve r a ge 15 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9 Re t ai l O u t l e t s P e r C api t a – U t i li z i n g d a t a o b t a i n e d f r o m t h e T e xa s C o m p t r o l l e r ’ s O ff i c e a nd t h e Ci t y ’ s P l a nn i n g a nd D e v e l o p m e n t S e r v i c e s D e p ar t m e n t , s t af f c a l c u l a t e d t h e nu m b e r o f r e t a il sa l e s o u t l e t s p e r c a p i t a . I n s h o r t , t h i s i n f o r m a t i o n t e ll s u s h o w m a n y r e s i d e n t s t h e r e ar e t o e a c h r e t a il o u t l e t . A s t e a d y d o w n w ar d t r e nd i n t h e ra t i o a m o un t , as s ee n b e t w e e n 2002 - 200 7 , s h o w s t h e nu m b e r o f r e t a i l o u t l e t s a s g r o w i n g a t a fas t e r ra t e t h a n t h a t o f t h e p o pu l a t i o n i nd i c a t i n g a h e a l t h y g r o w t h m a r k e t . T h i s d a t a a l s o und e rs c o r e s t h e v a l u e a nd i m p o r t a n c e t h a t a v i b ra n t a nd g r o w i n g r e t a il s e ct o r h as a nd w i l l c o n t i nu e t o h a v e o n o u r m ark e t . A s a b e n c h m ark , i n 2007 , t h e S t a t e o f T e xas w i t h a p o pu l a t i o n e s t i m a t e o f n e ar l y 24 m i l l i o n a n d a pp r o x i m a t e l y 842 , 913 sa l e s t ax o u t l e t s h a d o n e o u t l e t f o r e v e r y 28 . 4 p e rs o n s . T a b l e 2 R e t ail O u t l e t s P e r C api t a Y e ar A vg . Sa l e s Ta x E s t im a t e d O u t l e t s p e r C ap i t a P e r c e n t C han ge O u t l e t s† P opu l a t i o n * R a t io 2002 1 , 232 75 , 752 1 : 61 .5 N/A 2003 1 , 290 78 , 309 1 : 60 .7 - 1 .3 % 2004 1 , 338 80 , 214 1 : 59 .6 - 1 . 81 % 2005 1 , 425 81 , 930 1 : 57 .5 - 3 . 52 % 2006 1 , 586 84 , 116 1 : 53 .0 - 7 . 82 % 2007 1 , 666 86 , 982 1:52 .2 - 1 . 50% † Q u ar t e r l y a v e ra g e , T e xas S t a t e C o m p t r o ll e r * Ci t y o f C o ll e g e S t a t i o n , D e p ar t m e n t o f P l a nn i n g a nd D e v e l o p m e n t S e r v i c e s E s t i m a t e C h a r t 5 R a t i o o f S a l e s T a x O u t l e ts p e r C a p i ta 63 1: 61 .1 61 1:61 .4 1:60 .3 59 1:60 .7 57 55 53 1:62 .4 1:52 .2 51 49 47 45 2002 2003 2004 2005 2006 2007 16 Ec o n o m i c D e v e l o p m e n t , C h a p t e r 4 – D raf t 2 , F e b r u ar y 200 9 P l a nn i ng & Zon i ng C o mm i ss i on 2009 P l a n o f W o rk A cti v e and Co m pleted Ite ms Co mm unit y & Neighborhood Planning C o m p r e h e n s i v e P l a n P h a s e 2 é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É    ò Í Ó Î È ùÍÇÎ Ù ÓÐ   ì â ùÍ Ï Ì ì Ð ÛÎ Å Í ÊÑ É ÔÍÌ ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ùÍÎ È Ó ÎÇÛ È Ó ÍÎ Í Ö ùÍ Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ ×    ù ìû ù Ï ×× È Ó ÎÕ ì Ð ÛÎ ÇÌØÛ È ×  ì ÔÛ É × Ó É È Ô× Ö Í Ê Ï Ç Ð Û È Ó ÍÎ ÛÎØ    ò Í Ó Î È ùÍÇÎ Ù ÓÐ   ì â Å Í ÊÑ É ÔÍÌ Ì Ê Ó Í Ê È Í ì â Ù Í Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ Í Ö Ù ÔÛÌ È × Ê É ÛÎØ × Ð × Ï ×Î È É Í Ö È Ô× Ï ×× È Ó ÎÕ ùÍ Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ì Ð ÛÎ Ó Î Ù Ð ÇØ Ó ÎÕ Ó È × Ï É Ê × Ð Û È Ó ÎÕ È Í ùùî 3 / 5 / 09 : J oin t C oun c il / P & Z wo rks hop p r io r t o P & Z É × Ê Æ Ó Ù × ÚÍÇÎØÛ Ê Ó × É ÛÎØ Ï ÛÎÛÕ Ó ÎÕ Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ÛÎØ mee t ing Ê ×Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ó Î È Ô× ù Ó È Ã ÛÎØ ÷ è ò é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  òì  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  ÎØ ë ÇÛ Ê È ×Ê A nn exa t i on é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ùÍ Ï Ì Ð × È × ÛÎÎ× Ä Û È Ó ÍÎ Í Ö Ó Ø×Î È Ó Ö Ó ×Ø    ùÍÇÎ Ù ÓÐ Ø Ó Ê × Ù È ×Ø é È Û ÖÖ È Í Ï Í Æ × Ö Í Ê Å Û Ê Ø Å Ó È Ô  × Ä × Ï Ì È  Û Ê ×Û É  Ó Î Ù Ð ÇØ Ó ÎÕ Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ÛÕ Ê ×× Ï ×Î È É × Ä × Ï Ì È Û Ê ×Û É  Ó Î Ù Ð ÇØ Ó ÎÕ Û Ê ×Û ÛØØ Ú Ã ì â ÛÎØ É × Ê Æ Ó Ù × Ì Ð ÛÎ ó Ø×Î È Ó Ö Ã Í È Ô× Ê Û Ê ×Û É Ö Í Ê ÌÍ È ×Î È Ó Û Ð  à ×Û Ê ÛÎÎ× Ä Û È Ó ÍÎ Ì Ð ÛÎ Û É Ø Ó Ê × Ù È ×Ø È Ô Ê ÍÇÕÔ È Ô× ùÍ Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ì Ð ÛÎ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ É  Ê Ø ë ÇÛ Ê È × Ê  × Ä × Ï Ì È  é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ðé  È Ô ë ÇÛ Ê È × Ê  ÃÊ Ì Ð ÛÎ N e i ghbo r hood I n t e g r i ty é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ × í Ú È Û Ó Î É È Û Ñ ×ÔÍ Ð Ø× Ê Ó ÎÌÇ È ÛÎØ    ùÍÇÎ Ù ÓÐ ÛØÍÌ È ×Ø Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × Ö Í Ê ê×Î È Û Ð Õ×Î× Ê Û Ð Ö Í Ê Ï Ç Ð Û È Ó ÍÎ Í Ö ÛÌÌ Ê ÍÌ Ê Ó Û È × Î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ ê×Õ Ó É È Ê Û È Ó ÍÎ ÛÎØ ôÍ É È ê× É ÌÍÎ É Ó Ú ÓÐÓ È Ó × É Ó Î È ×Õ Ê Ó È Ã ÛÎØ Ì Ê Í È × Ù È Ó ÍÎ Ï ×Û É Ç Ê × É È Í Ó Ï Ì Ð × Ï ×Î ÈÈ Ô× é È Ê ÍÎÕ ÛÎØ é Ç É È Û Ó ÎÛÚ Ð × î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ É Ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ × ùÍ Ï Ì Ð × È ×Ø  É Èë ÇÛ Ê È × Ê  Ï Ó Ø  È × Ê Ï Û Ù È Ó ÍÎ É  é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  Ê Ø ë ÇÛ Ê È × Ê  Ð ÍÎÕ  È × Ê Ï Û Ù È Ó ÍÎ É H i s t o r i c P r e s e r v a t i on é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É    ùÍÇÎ Ù ÓÐ ÛÌÌÍ Ó Î È ×Ø éÙ Í ÈÈ é ÔÛ Ö × Ê Û É ðÛÎØ Ï Û ÊÑ ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ù Ê ×Û È × ðÛÎØ Ï Û ÊÑ ùÍ ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ    ö Ó Ê É È ðÛÎØ Ï Û ÊÑ ùÍ ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ Ï ×× È Ó ÎÕ × É È ÛÚ ÐÓ É Ô ô Ó É È Í Ê Ó Ù ìÊ × É × Ê Æ Û È Ó ÍÎ Ì Ê ÍÕ Ê Û Ï Ó Î Ù Ð ÇØ Ó ÎÕ È Ô× 2 / 23 / 09 : L a nd mark C o mm i ss ion mee t ing @ 5 pm Ø× É Ó ÕÎÛ È Ó ÍÎ Ê ×ÌÍ Ê È ÛÎØ Ø× É Ó ÕÎ ÕÇ Ó Ø× ÐÓ Î× É ùÍ Ï Ì Ð × È ×Ø  É Èë ÇÛ Ê È × Ê  ðÛÎØ Ï Û ÊÑ ùÍ ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ   é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  Ê Ø ë ÇÛ Ê È × Ê  Ø Ó É È Ê Ó Ù È É È ÇØ Ã B i c y c l e , P e d e s t r i a n , a nd G r ee n w a ys M a s t e r P l an é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É   è × Ù ÔÎ Ó Ù Û Ð è Û É Ñ ö Í ÊÙ × Ï ×× È Ó ÎÕ Û È ù Ó È Ã ôÛ ÐÐ ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ù Ê ×Û È Ó ÍÎ Í Ö Û Ì Ð ÛÎ È ÔÛ È ÛØØ Ê × ÉÉ × É 2 / 24 / 09 : C o mm uni t y M ee t ing a t C on f ere n ce Ce n t er a t ÎÍÎ  Ï Í È Í Ê Ó Â ×Ø È Ê ÛÎ É ÌÍ Ê È Û È Ó ÍÎ  Ú Ó ÙÃÙ Ð ×  Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ ÛÎØ 6 : 30 pm Õ Ê ××Î Å Û Ã Ö Û Ù ÓÐÓ È Ó × É  È Ô Ê ÍÇÕÔ É Ã É È × Ï ÛÎØ 3 / 5 / 09 : P l a n upd a t e a t P & Z W o rks hop Ó Ï Ì Ð × Ï ×Î È Û È Ó ÍÎ É È Ê Û È ×Õ Ó × É ÛÎØ Ê × Ù Í ÏÏ ×ÎØÛ È Ó ÍÎ É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  æõ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  Ê Ø ë ÇÛ Ê È ×Ê ì ÛÕ× Í Ö  N e i ghbo r hood / C o rr i do r / D i s t r i c t P l a ns é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Í Ö Î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ ÛÎØ Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã Ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ È ÍÍ Ð É È Í Ó Ø×Î È Ó Ö Ã ÔÍ Å ÛÎØ Å Ô×Î Ì Ð ÛÎ É Å ÍÇ Ð Ø Ú× É È Û Ê È ×Ø ÇÌÍÎ Ù Í Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ Í Ö È Ô× ùÍ Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ì Ð ÛÎ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  É Èë ÇÛ Ê È × Ê  Ì Ê ÍÕ Ê Û Ï ÍÇ È ÐÓ Î×   Ê Ø é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ ë ÇÛ Ê È × Ê  Ì Ê ÍÕ Ê Û Ï Ó Ï Ì Ð × Ï ×Î È Û È Ó ÍÎ Data Collection & A nal y sis E c ono m i c S t a t i s t i c s a nd D a ta é Ç ÏÏ Û Êà  ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Û È Ó Æ ×  ø× Æ × Ð ÍÌ Õ×ÍÕ Ê ÛÌÔ Ó Ù ÌÍ Ê È Ê Û Ã Û Ð Í Ö ÌÔ Ã É Ó Ù Û Ð Ù ÔÛÎÕ× É Ó Î È Ô× ù Ó È Ã ÛÎØ È Í È Ô× ù Ó È Ã É Ì Ð ÛÎ É  É Ç Ù Ô Û É Ð ÛÎØ Ç É × É  Ù Í Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × Ì Ð ÛÎ Ù ÔÛÎÕ× É  Ø× Ï ÍÕ Ê ÛÌÔ Ó Ù É  Ó Î Ö Ê Û É È Ê Ç Ù È Ç Ê ×  × È Ù é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  É Èë ÇÛ Ê È ×Ê D e v e l op m e n t T r e nds é Ç ÏÏ Û Êà  ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Û È Ó Æ ×  ø× Æ × Ð ÍÌ Õ×ÍÕ Ê ÛÌÔ Ó Ù ÌÍ Ê È Ê Û Ã Û Ð Í Ö ÌÔ Ã É Ó Ù Û Ð Ù ÔÛÎÕ× É Ó Î È Ô× ù Ó È Ã ÛÎØ È Í È Ô× ù Ó È Ã É Ì Ð ÛÎ É  É Ç Ù Ô Û É Ð ÛÎØ Ç É × É  Ù Í Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × Ì Ð ÛÎ Ù ÔÛÎÕ× É  Ø× Ï ÍÕ Ê ÛÌÔ Ó Ù É  Ó Î Ö Ê Û É È Ê Ç Ù È Ç Ê ×  × È Ù é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  É Èë ÇÛ Ê È ×Ê De v elop m ent Ser v ices S ubd i v i s i on R e gu l a t i ons é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ê× Æ Ó É × é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ ê×ÕÇ Ð Û È Ó ÍÎ É    ùÍÇÎ Ù ÓÐ ÛØÍÌ È ×Ø Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × È Í Ó Î È ×Õ Ê Û È × é ÇÚ ê×Õ É Å Ó È Ô Ó Î çø íÈ Í Ó Ø×Î È Ó Ö Ã ÛÎØ ÛØØ Ê × ÉÉ Ø× Ö Ó Ù Ó ×Î Ù Ó × É Ó Î Ó Î È Í çø í ÛÎØ Ï Û Ñ × Ì Ê Í Ù × ÉÉ Ê × Æ Ó É Ó ÍÎ É 2 / 5 / 09 : P & Z f o rme d P l a tt ing Re qui reme n t s a nd Ù Ç ÊÊ ×Î È Ì Ê Û Ù È Ó Ù × É ÛÎØ É È ÛÎØÛ Ê Ø É è Ô Ó É Ó Î Ù Ð ÇØ× É ÛÎ × Æ Û Ð ÇÛ È Ó ÍÎ Í Ö Ú× É È Ì Ê Û Ù È Ó Ù × É Ó Î Ù Ð ÇØ Ó ÎÕ Ì× Ê Æ Ó ÍÇ É ÌÛ ÊÑ Ó ÎÕ St a nd ar d s S ub c o mm i tt ee 2 / 23 / 09 : P h ase 2 K i ck o ff mee t ing in C oun c il C h am b ers ÍÌ È Ó ÍÎ É ÛÎØ Ê ÍÇÕÔ Ì Ê ÍÌÍ Ê È Ó ÍÎÛ ÐÓ È Ã ÛÎÛ Ð Ã É Ó É a t 1 : 30 pm ùÍ Ï Ì Ð × È ×Ø  É Èë ÇÛ Ê È × Ê  ÌÔÛ É ×   û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  òé  û õ úù Ê Ø ë ÇÛ Ê È × Ê  ÌÔÛ É ×    È Ô ë ÇÛ Ê È × Ê  ÌÔÛ É ×  P a r k l a nd D e d i ca t i on é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É   ùÍÇÎ Ù ÓÐ ÛØÍÌ È ×Ø Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × Å Ô Ó Ù Ô Ó Î ÙÊ ×Û É ×Ø Ö ×× É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ê× Æ Ó × Å Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × ÛÎØ Ï Û Ñ × ÇÌØÛ È × É ÛÎØ ÛØØ×Ø Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È É Ê × Ð Û È ×Ø È Í Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã ÌÛ ÊÑ É È Í Ó È Ê ×ÕÛ Ê Ø Ó ÎÕ ÌÛ ÊÑ Ð ÛÎØ Ø×Ø Ó Ù Û È Ó ÍÎ Ö ×× É È Í Ê × Ö Ð × Ù È Ù Í É È    ì â Ù ÍÎ É Ó Ø× Ê ×Ø ùÍ ÏÏ ÇÎ Ó È Ã ì Û ÊÑ Â ÍÎ× É Í Ö Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ÛÎØ Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È É Ö Í Ê Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã 2 / 12 / 09 : C oun c il t o c on s id er C o mm uni t y P ark z on es. ÌÛ ÊÑ É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø è ÍÎ Ã ù Ó É Î× Ê ÍÉ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  É Èë ÇÛ Ê È ×Ê ì ÛÕ× Í Ö  T r ee O r d i n a n ce é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É   ùÍÇÎ Ù ÓÐ Û É Ñ ×Ø é È Û ÖÖ È Í Ì Ê Í Ù ××Ø Å Ó È Ô Ø Ê Û Ö È Ó ÎÕ ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ø Ê Û Ö È Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × È Í Ó Ï Ì Ð × Ï ×Î ÈÈ Ê ×× Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × Û Ï ×ÎØ Ï ×Î ÈÉ Ì Ê × É × Ê Æ Û È Ó ÍÎ ÛÎØ Ì Ê Í È × Ù È Ó ÍÎ É É È ÛÎØÛ Ê Ø É ï Û ÊÙ Ô   ø Ó É Ù Ç ÉÉ Ó ÍÎ Å Ó È Ô ùÍÇÎ Ù ÓÐ Ê ×ÕÛ Ê Ø Ó ÎÕ Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × Ø Ó Ê × Ù È Ó ÍÎ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  É Èë ÇÛ Ê È × Ê  ùÍÇÎ Ù ÓÐ Ø Ó É Ù Ç ÉÉ Ó ÍÎ   é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ï ê  ùô ÎØ ë ÇÛ Ê È × Ê  Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × Ù ÍÎ É Ó Ø× Ê Û È Ó ÍÎ C onn ec t i v i ty é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì â Ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ê× Æ Ó × Å Í Ö ùÍÎÎ× Ù È Ó Æ Ó È Ã ê×ÌÍ Ê È é È ÇØ Ã ÛÎØ × Æ Û Ð ÇÛ È Ó ÍÎ Í Ö ÌÍ ÉÉ Ó Ú Ð × ÌÍ ÐÓ Ù Ó × É  ÙÊ Ó È × Ê Ó Û ÛÎØ Í Ê Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × É È Í Ö Û Ù ÓÐÓ È Û È × Û ÐÐ È Ê ÛÎ É ÌÍ Ê È Û È Ó ÍÎ Ï ÍØ× É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  ÎØ ë ÇÛ Ê È ×Ê N on - r e s i d e n t i a l A r c h i t ec t u r e S t a nd a r d s ( N R A ) R e v i s i ons é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ê× Æ Ó É × çø íÈ Í × Ï ÌÔÛ É Ó Â × ÌÛ ÊÑ Ó ÎÕ É ÙÊ ××Î Ó ÎÕ Ù ÍÎ É Ó É È Ó ÎÕ Í Ö Ú× Ê Ï É Ó Î É È ×ÛØ Í Ö É Í Ð × Ð Ã Ð ÛÎØ É Ù ÛÌ Ó ÎÕ  Û É Å × ÐÐ Û É Í È Ô× Ê Ê × Æ Ó É Ó ÍÎ É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  ÎØ ë ÇÛ Ê È ×Ê I m p ac t F ees é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ùÍÎØÇ Ù È ÛÎÛ Ð Ã É Ó É Í Ö Ó Ï Ì Ð × Ï ×Î È Ó ÎÕ Ù Ó È Ã Å Ó Ø× È Ê ÛÎ É ÌÍ Ê È Û È Ó ÍÎ Ó Ï ÌÛ Ù È Ö ×× É ÛÎØ Í È Ô× Ê Ç È ÓÐÓ È Ã Ó Ï ÌÛ Ù È Ö ×× É óÈ × Ï Ó Î Ù Ð ÇØ× É ÚÛ ÙÑ Õ Ê ÍÇÎØ ÍÎ Ó Ï ÌÛ Ù È Ö ×× É ÛÎØ Ö ÇÎØ Ó ÎÕ Ï × Ù ÔÛÎ Ó É Ï É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  Ê Ø ë ÇÛ Ê È ×Ê I m p ac t S t ud i es é Ç ÏÏ Û Êà  ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Û È Ó Æ ×  ÷ ØÇ Ù Û È Ó ÍÎ ÛÎØ Ø Ó É Ù Ç ÉÉ Ó ÍÎ Í Ö Ö ×Û É Ó Ú ÓÐÓ È Ã Í Ö Ç È ÓÐÓ Â Ó ÎÕ Ó Ï ÌÛ Ù È É È ÇØ Ó × É È Í Ô× Ð Ì ÕÇ Ó Ø× Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ø× Ù Ó É Ó ÍÎ É  È Í Ó Î Ù Ð ÇØ× ÷Ù ÍÎÍ Ï Ó Ù  ÷ Î Æ Ó Ê ÍÎ Ï ×Î È Û Ð ÛÎØ ùÍ ÏÏ ÇÎ Ó È Ã Ó Ï ÌÛ Ù È É È ÇØ Ó × É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  Ê Ø ë ÇÛ Ê È ×Ê T r a ff i c I m p ac t A n a l ys is é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ìÊ ÍÌÍ É × Û Ï ×ÎØ Ï ×Î ÈÈ Í çø í É Í èó û   ùÍÇÎ Ù ÓÐ ÛØÍÌ È ×Ø Ê × Æ Ó É ×Ø èó û Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × Å Ô Ó Ù Ô Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È É Å ÓÐÐ Û Ð É Í ÛÌÌ Ð Ã È Í É Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð × Ä Ù Ð ÇØ×Ø É Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã  ùÍÇÎ Ù ÓÐ Ø Ó Ê × Ù È ×Ø é È Û ÖÖ È Í ÙÊ ×Û È × Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È É Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × È Í Ó Î Ù Í Ê ÌÍ Ê Û È × È Ô× Ï é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ   È Ô ë ÇÛ Ê È ×Ê P l a nn e d D e v e l op m e n t D i s t r i c ts é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ùÍÇÎ Ù ÓÐ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ê× Æ Ó × Å Ì Ð ÛÎÎ×Ø Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ì Ê Í Ù ×ØÇ Ê × É Ö Í Ê ì øø ÛÎØ ìï çø Ø Ó É È Ê Ó Ù È É ÛÎØ É Ç Ê Æ × Ã Í È Ô× Ê Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × É È Í Ó Ø×Î È Ó Ö Ã Å Û Ã É È Í Ó Î ÙÊ ×Û É × È Ô× Ó Ê × ÖÖ × Ù È Ó Æ ×Î× ÉÉ ÛÎØ Ç É × Ó Î È Ô× Ê × Â ÍÎ Ó ÎÕ Ì Ê Í Ù × ÉÉ é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ   È Ô ë ÇÛ Ê È ×Ê ì ÛÕ× Í Ö   Outreach & Co mm unications J o i n t S ub c o mm i tt ee wi t h C i t y o f B r y a n P &Z é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É    ò Í Ó Î È ì â Ï ×× È Ó ÎÕ Å Ó È Ô úÊà ÛÎ ì â Û È úÊ Û Â Í É ì â Ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ÷ Ä Ì Ð Í Ê × ÛÎØ É ×× Ñ ÍÌÌÍ Ê È ÇÎ Ó È Ó × É Ö Í Ê ùÍÇÎ È Ã ÷ Ä ÌÍ ù×Î È ×Ê ÌÛ Ê È Î× Ê É Ô Ó Ì ÛÎØ Ù ÍÎ É Ó É È ×Î È É È ÛÎØÛ Ê Ø É Ö Í Ê ÕÛ È × Å Û Ã É ÛÎØ Ù Í ÊÊ Ó ØÍ Ê É Ù Í ÏÏ ÍÎ È Í ùÍ ÐÐ ×Õ× é È Û È Ó ÍÎ ÛÎØ úÊà ÛÎ é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  òé û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ í ÎÕÍ Ó ÎÕ C o mm un i t y E du ca t i on a bou t Zon i ng I ss u e s , P r o ce ss e s , e tc é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì ø é ú Ç É Ó Î× ÉÉ ì Ð ÛÎ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ìÊ Í Æ Ó Ø× ÛØØ Ó È Ó ÍÎÛ Ð Ï × È ÔÍØ É ÛÎØ Ö Í Ê Ç Ï É È Í Ø Ó É × Ï Ó ÎÛ È × Ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ Ó Î Ö Í Ê Ï Û È Ó ÍÎ  Ì Ê Í Ù × ÉÉ × É  ÛÎØ Ó ÉÉ Ç× É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ í ÎÕÍ Ó ÎÕ O u t r eac h & E du ca t i on v i a C h a nn e l 19 a nd W e b s i te é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì ø é ú Ç É Ó Î× ÉÉ ì Ð ÛÎ ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ÷ ÎÔÛÎ Ù × È Ô× Û Æ Û ÓÐ ÛÚ ÓÐÓ È Ã ÛÎØ × ÖÖ × Ù È Ó Æ ×Î× ÉÉ Í Ö Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó Ù Û È Ó ÍÎ Ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ Ó Î Ö Í Ê Ï Û È Ó ÍÎ ÛÎØ Û Ù È Ó Æ Ó È Ó × É ÍÎ È Ô× ù Ó È Ã É Ù ÛÚ Ð × Ù ÔÛÎÎ× Ð ÛÎØ Å ×Ú É Ó È × é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ í ÎÕÍ Ó ÎÕ Pending Ite ms G r ee n w a ys é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ø Ó É Ù Ç ÉÉ Å Û Ã É È Í ×Î Ù ÍÇ Ê ÛÕ× Õ Ê ××Î Å Û Ã Ø×Ø Ó Ù Û È Ó ÍÎ ÛÎØ Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ÌÛ Ê È Ó Ù Ç Ð Û Ê Ð Ã Å Ó È Ô Ù Í ÏÏ × ÊÙ Ó Û Ð Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø C on t ex t u a l R e s i d e n t i a l S t a nd a r ds é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ÷ Ä Ì Ð Í Ê × ÌÍ È ×Î È Ó Û Ð ÚÇ ÓÐ Ø Ó ÎÕ Ï Û ÉÉ  É × È ÚÛ ÙÑ  ÛÎØ É È ÛÎØÛ Ê Ø É Ö Í Ê Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð É È Ê Ç Ù È Ç Ê × É Ó Î Ê × Ð Û È Ó ÍÎ È Í È Ô× Ù ÍÎ È × Ä È Ó Î Å Ô Ó Ù Ô È Ô× Ã Û Ê × Ì Ð Û Ù ×Ø é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø P a r k D e v e l op m e nt é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ × ó Î Ù Í Ð ÛÚÍ Ê Û È Ó ÍÎ Å Ó È Ô ì Û ÊÑ É ú ÍÛ Ê Ø  Ø Ó É Ù Ç ÉÉ ÔÍ Å Î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ ÛÎØ Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã ÌÛ ÊÑ É É × Ê Æ × È Ô× Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã ÛÎØ Ù ÔÛ ÐÐ ×ÎÕ× É Ó Î ÌÛ ÊÑ Ö ÇÎØ Ó ÎÕ ÛÎØ Ï Û Ó Î È ×ÎÛÎ Ù × é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø ì ÛÕ×  Í Ö   P a r k i ng O r d i n a n ce U pd a te é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  é Ç Ê Æ × Ã Ì×× Ê Ù Ó È Ó × É ÛÎØ × Æ Û Ð ÇÛ È × ÌÛ ÊÑ Ó ÎÕ É È ÛÎØÛ Ê Ø É Ö Í Ê Ø Ó ÖÖ × Ê ×Î ÈÈ Ã Ì× É Í Ö Ç É × É  ÌÛ Ê È Ó Ù Ç Ð Û Ê Ð Ã É È ÛÎØÛ Ê Ø É Ö Í Ê É ÔÍÌÌ Ó ÎÕ Ù ×Î È × Ê É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø N e i ghbo r hood F e n c i ng é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì â Ó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ø× Æ × Ð ÍÌ Ö ×Î Ù Ó ÎÕ ÛÎØ Ð ÛÎØ É Ù ÛÌ Ó ÎÕ ÍÌ È Ó ÍÎ É Ö Í Ê Î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ Ì× Ê Ó Ï × È × Ê Ö ×Î Ù Ó ÎÕ È Í Ê ×ØÇ Ù × È Ô×  Ù ÛÎ Ã ÍÎ × ÖÖ × Ù È  Û Ð ÍÎÕ ù Ó È Ã É È Ê ×× È É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø A ff o r d a b ili t y o f H ou s i ng é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ø Ó É Ù Ç ÉÉ ÔÍ Å ÔÍÇ É Ó ÎÕ Û ÖÖ Í Ê Ø Ó Ú ÓÐÓ È Ã Ó É Ï ×Û É Ç Ê ×Ø ÛÎØ Ì Ê Í Æ Ó Ø× Ó Î Ö Í Ê Ï Û È Ó ÍÎ ÍÎ Û ÖÖ Í Ê Ø Ó Ú ÓÐÓ È Ã Í Ö ÔÍ Ï × Ó Î È Ô× ùÍ ÐÐ ×Õ× é È Û È Ó ÍÎ ÛÎØ úÊà ÛÎ ÔÍÇ É Ó ÎÕ Ï Û ÊÑ × È É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø E m p l o y m e n t Zon i ng é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ÷ Æ Û Ð ÇÛ È × Â ÍÎ Ó ÎÕ Ø Ó É È Ê Ó Ù È É Ö Í Ê Ì× Ê Ï Ó ÈÈ ×Ø É × Ê Æ Ó Ù × Ó ÎØÇ É È Ê Ó Û Ð ÚÛ É ×Ø Ç É × É ÛÎØ Ó Ø×Î È Ó Ö Ã Ð ÛÎØ Ç É × Ù ÔÛ Ê Û Ù È × Ê È Ó É È Ó Ù É Ö Í Ê ÛÌÌ Ê ÍÌ Ê Ó Û È × Ì Ð Û Ù × Ï ×Î È é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø A ll e ys a nd R e l a t e d P a r k i ng I ss u es é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ÷ Æ Û Ð ÇÛ È × È Ô× É È ÛÎØÛ Ê Ø É Ö Í Ê Û ÐÐ × Ã É ÛÎØ È Ô× ÌÍ È ×Î È Ó Û Ð Ö Í Ê È Ê Û ÖÖ Ó Ù Ù Ó ÊÙ Ç Ð Û È Ó ÍÎ ÛÎØ ÌÛ ÊÑ Ó ÎÕ Ó ÉÉ Ç× É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø D e n s i t y C on t r ol é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ÷ Æ Û Ð ÇÛ È × È Ô× Ó Ï Ì ÐÓ Ù Û È Ó ÍÎ É È ÔÛ È Ð Í Ù Û È Ó ÍÎ Í Ö Ø×Î É Ó È Ã ÔÛ É ÍÎ ù Ó È Ã É × Ê Æ Ó Ù × É ÛÎØ ËÇÛ ÐÓ È Ã Í Ö ÐÓ Ö × é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø S i d e w a l k Fund é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ÷ Ä Ì Ð Í Ê × Ö ×Û É Ó Ú ÓÐÓ È Ã Í Ö ÙÊ ×Û È Ó ÎÕ Ö ÇÎØ Ö Í Ê Ö ××  Ó Î  ÐÓ ×Ç Í Ö É Ó Ø× Å Û Ð Ñ Å Ô×Î Å Û Ó Æ × Ê Ó É Õ Ê ÛÎ È ×Ø é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø S i gn O r d i n a n ce R e v i ew é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ê× Æ Ó × Å × Ä Ó É È Ó ÎÕ É Ó ÕÎ Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È É ÛÎØ É Ç Ê Æ × Ã É Ó ÕÎÛÕ× Ê × É Ç Ð È Ó ÎÕ Ö Ê Í Ï Í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø ì ÛÕ×  Í Ö   P h a s i ng o f D e v e l op m e n ts é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ÷ Æ Û Ð ÇÛ È × È Ô× Ó Ï ÌÛ Ù È Í Ö È Ô× ÌÔÛ É Ó ÎÕ Í Ö Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È É ÛÎØ Ê × Æ Ó × Å È Ô× Ì Ê Í Ù × ÉÉ Ö Í Ê × É È ÛÚ ÐÓ É Ô Ó ÎÕ ÌÔÛ É × É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø G a t i ng o f D e v e l op m e n ts é Ç ÏÏ Û Êà ìÊ Í Ò × Ù È øÛ È × É ì âó Î Ó È Ó Û È Ó Æ ×  ê× Æ Ó × Å Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È É Ö Í Ê ÕÛ È Ó ÎÕ Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È É ÛÎØ Ø Ó É Ù Ç ÉÉ È Ô× Ó Ê Ó Ï Ì ÐÓ Ù Û È Ó ÍÎ É é È Û ÖÖ û ÉÉ Ó ÕÎ×Ø  ì ø é é È Û ÖÖ û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ  îÍ È éÙ Ô×ØÇ Ð ×Ø ì ÛÕ×  Í Ö   A n t i c i p a t e d C o m p l e t i o n o f 2009 P & Z P l a n o f W o r k I t e m s Q u a r t e r: I t e ms I n i t i a t e d b y: 1 st 2 nd 3 rd 4 th C o mm un i t y & N e i ghbo r hood P l a nn i ng ù Í Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ì Ð ÛÎ ì ÔÛ É ×  ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä û ÎÎ× Ä Û È Ó ÍÎ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä ä î × Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ ó Î È ×Õ Ê Ó Èà ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä 9 ôÓ É È Í Ê Ó Ù ì Ê × É × Ê Æ Û È Ó ÍÎ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä 9 ú Ó ÙÃÙ Ð ×  ì ×Ø× É È Ê Ó ÛÎ  ÛÎØ õ Ê ××Î Å Û ÃÉ ï Û É È × Ê ì Ð ÛÎ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä î × Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ ù Í ÊÊ Ó ØÍ Ê øÓ É È Ê Ó Ù È ì Ð ÛÎÉ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä ä D a t a C o ll ec t i on & A n a l ys is ÷ Ù ÍÎÍ Ï Ó Ù é È Û È Ó É È Ó ÙÉ ÛÎØ ø Û ÈÛ ìâ ä ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È è Ê ×ÎØÉ ìâ ä D e v e l op m e n t S e r v i ces é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ ê ×ÕÇ Ð Û È Ó ÍÎÉ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ  ìâ ä ä 9 ì Û Ê Ñ Ð ÛÎØ ø ×Ø Ó Ù Û È Ó ÍÎ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä è Ê ×× í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù× ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä ä ù ÍÎÎ× Ù È Ó Æ Ó Èà ìâ ä î ÍÎ Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð û Ê Ù Ô Ó È × Ù È Ç Ê × é È ÛÎØÛ Ê Ø É  îê û  ê × Æ Ó É Ó ÍÎÉ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä ó Ï ÌÛ Ù È ö ××É ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä ó Ï ÌÛ Ù È é È ÇØ Ó ×É ìâ ä è Ê Û ÖÖ Ó Ù ó Ï ÌÛ Ù È û ÎÛ Ð ÃÉ ÓÉ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä ì Ð ÛÎÎ×Ø ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È øÓ É È Ê Ó Ù ÈÉ ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ä O u t r eac h & C o mm un i ca t i ons ò Í Ó Î È é ÇÚ Ù Í ÏÏ Ó ÈÈ ×× ÅÓ È Ô ùÓ È Ã Í Ö ú Ê Ã ÛÎ ìâ ìâ í Ç È Ê ×Û Ù Ô  ÷ ØÇ Ù Û È Ó ÍÎ Æ Ó Û ù ÔÛÎÎ× Ð  ÛÎØ å ×Ú É Ó È× é È Û ÖÖ ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã ÷ ØÇ Ù Û È Ó ÍÎ ÛÚÍÇ È â ÍÎ Ó ÎÕ ó ÉÉ Ç× É  ì Ê Í Ù × ÉÉ  × ÈÙ é È Û ÖÖ M i d - Y ea r R e v i e w o f P l a n o f W o rk é È Û ÖÖ ä P e nd i ng I t e ms õ Ê ××Î Å Û ÃÉ ìâ ù ÍÎ È × Ä È ÇÛ Ð ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð é È ÛÎØÛ Ê ØÉ ìâ ì Û Ê Ñ ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×ÎÈ ìâ ì Û Ê Ñ Ó ÎÕ í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × ÇÌØÛ È× ìâ î × Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ ö ×Î Ù Ó ÎÕ ìâ û ÖÖ Í Ê Ø Ó Ú ÓÐÓ È Ã Í Ö ô ÍÇ É Ó ÎÕ ìâ ÷ Ï Ì Ð Í Ã Ï ×Î È â ÍÎ Ó ÎÕ ìâ û ÐÐ × ÃÉ ÛÎØ ê × Ð Û È ×Ø ì Û Ê Ñ Ó ÎÕ ó ÉÉ Ç×É ìâ ø ×Î É Ó È Ã ù ÍÎ È Ê ÍÐ ìâ é Ó Ø× Å Û Ð Ñ ö ÇÎØ ìâ é Ó ÕÎ í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù × ê × Æ Ó ×Å ìâ ì ÔÛ É Ó ÎÕ Í Ö ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î ÈÉ ìâ õ Û È Ó ÎÕ Í Ö ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î ÈÉ ìâ ä  û Î È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø ùÍ Ï Ì Ð × È Ó ÍÎ 9   óÈ × Ï ùÍ Ï Ì Ð × È ×Ø P R E L I M I N A R Y P L A T F O R CA S T L E R O CK ( PP - R EV I SE D ) 09 - 00 5 0000 6 S C A L E:  Ð Í È É Í Î      Û Ù Ê × É  ê × Ï Û Ó Î Ó ÎÕ Û Ù Ê × Û Õ × Í Ö É Ç Ú Ø Ó Æ Ó É Ó ÍÎ Û É ì Ô Û É × É û  ú  ù  Û Î Ø û Ù Í Î É Ó É È Ó Î Õ Í Ö   Û Ù Ê × É Ô Û Æ × Û Ð Ê × Û Ø Ã Ú× ×Î Ö Ó Ð ×Ø Ö Í Ê Ê × Ù Í Ê Ø  L O C A T I O N: õ × Î × Ê Û ÐÐ Ã Ð Í Ù Û È × Ø Î Í Ê È Ô Í Ö å ÓÐÐÓ Û Ï ø  ö Ó È Ù Ô ì Û Ê Ñ Å Û Ã  Û Ù Ê Í ÉÉ Ö Ê Í Ï È Ô × ù Û É È Ð × Õ Û È × é Ç Ú Ø Ó Æ Ó É Ó Í Î Û ÎØ ö Í Ê × É È êÓ Ø Õ× ÷ Ð × Ï ×Î È Û Ê Ã Z O N I N G: ì øø  ì Ð Û Î Î × Ø ø × Æ × Ð Í Ì Ï × Î È øÓ É È Ê Ó Ù È A PP L I C AN T : å Û ÐÐ Û Ù × ì Ô ÓÐÐÓ Ì É  õ Ê × ×Î É ì Ê Û Ó Ê Ó × ó Î Æ × É È Í Ê É  ð È Ø P R O J E C T M A N A G E R: ò Û É Í Î é Ù Ô Ç Ú × Ê È û ó ù ì  é È Û ÖÖ ì Ð Û Î Î × Ê Ò ÉÙ Ô Ç Ú× Ê È ü ÙÉ È Ä  ÕÍÆ R E C O M M E N D A T I O N: û ÌÌ Ê Í Æ Û Ð ì Ð ÛÎ Î Ó Î Õ  â Í Î Ó Î Õ ù Í Ï Ï Ó É É Ó Í Î ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã    ì Ð ÛÎ Î Ó Î Õ  â Í Î Ó Î Õ ù Í Ï Ï Ó É É Ó Í Î ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã    D EVE L O P M E N T H I S T O R Y A nn exa t i on:    Zon i ng: û  í û Õ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð í Ì × Î È Í ì ø ø ì Ð Û Î Î × Ø ø × Æ × Ð Í Ì Ï ×Î È øÓ É È Ê Ó Ù È    S i t e d e v e l op m e n t: ì Ô Û É × É û  ú  ù  Û Î Ø û ÔÛ Æ × Ú × × Î Ö ÓÐ × Ø Ö Í Ê Ê × Ù Í Ê Ø  ì ÔÛ É × ú ÔÛ É Û Ð É Í Ê × Ù × Ó Æ × Ø Ö Ó ÎÛ Ð Ì Ð Û È Û ÌÌ Ê Í Æ Û Ð  C O M M E N T S W a t e r : ÷ Û Ù Ô Ð Í È Ó É Ê × ËÇ Ó Ê × Ø È Í ÔÛ Æ × Ì Ç Ú ÐÓ Ù Å Û È × Ê É × Ê Æ Ó Ù ×  Û É É Ô Í Å Î Í Î È Ô × Ì Ð Û È û Ð ÍÍ Ì ×Ø ÉÃÉ È × Ï ÅÓÐÐ Ú× × Ä È × Î Ø ×Ø Ö Ê Í Ï Û Î × Ä Ó É È Ó Î Õ   Ó Î Ù Ô Å Û È × Ê Ó Î å ÓÐÐÓ Û Ï ø ö Ó È Ù Ô ì Û Ê Ñ Å Û Ã  é ô   ê í å  S e w e r: ÷ Û Ù Ô Ð Í È Ó É Ê ×ËÇ Ó Ê × Ø È Í Ô Û Æ × Ì Ç Ú ÐÓ Ù É × Å × Ê É × Ê Æ Ó Ù ×  Û É É ÔÍ Å Î ÍÎ È Ô× Ì Ð Û È  é × Å × Ê É × Ê Æ Ó Ù × ÅÓÐÐ Ú × × Ä È × Î Ø × Ø Ö Ê Í Ï × Ä Ó É È Ó Î Õ   Ó Î Ù Ô Û Î Ø  Ó Î Ù Ô Ï Û Ó Î É Ð Í Ù Û È ×Ø Û Ð Í Î Õ È Ô × ÎÍ Ê È Ô Å × É È Ú Í Ç Î Ø Û Ê Ã Í Ö È Ô × Ì Ê Í Ì × Ê È Ã  S t r ee t s: û ÐÐ É È Ê ×× È É É Ô Í Å Î Í Î Ì Ð Û È Û Ê × Ê × Ë Ç Ó Ê ×Ø Ö Í Ê È Ô Ó É É Ç ÚØ Ó Æ Ó É Ó Í Î  ù Û É È Ð × ê Í Ù Ñ ì Û Ê Ñ Å Û Ã Ó É Û ï Ó ÎÍ Ê ù Í ÐÐ × Ù È Í Ê Í Î È Ô × ùÓ È Ã ª É è ÔÍ Ê Í Ç Õ Ô Ö Û Ê × ì Ð ÛÎ  é × Ù Í Î ØÛ Ê Ã ÷ Ï × Ê Õ ×Î Ùà û Ù Ù × ÉÉ Ó É Ì Ê Í ÌÍ É ×Ø Í Ö Ö é È Û È × ôÓ ÕÔ Å Û Ã  ÇÎ È ÓÐ ù Û É È Ð × ê Í Ù Ñ ì Û Ê Ñ Å Û Ã Ó É × Ä È × Î Ø ×Ø ÅÓ È Ô È Ô × Ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Í ÖÈ Ô × ÛØ Ò Û Ù × Î È Ì Ê Í Ì × Ê È Ã  O ff- s i t e E a s e m e n t s: î Í Î × Ê × Ë Ç Ó Ê × Ø Û È È Ô Ó É È Ó Ï ×  D r a i n a g e: ø Ê Û Ó Î Û Õ× ÅÓÐÐ Ú × È Í é Ì Ê Ó Î Õ ù Ê × × Ñ  û Ê ×Õ Ó Í ÎÛ Ð Ø× È × Î È Ó Í Î Ì Í Î Ø Å Û É Ù ÍÎ É È Ê Ç Ù È ×Ø È Í Í ÖÖ É × È Ì Í É È  Ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ø Ê Û Ó Î Û Õ× Ó Ï ÌÛ Ù È É È Í ØÍ Å Î É È Ê × Û Ï Û Ê ×Û É  F l ood P l a i n: è Ô×  à ×Û Ê Ö Ð ÍÍ ØÌ Ð Û Ó Î ÅÓ È Ô Ó Î È Ô Ó É É Ç ÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ ØÍ × É Î Í È Û ÖÖ × Ù È ÛÎ Ã Í Ö È Ô × Ì Ê Í Ì Í É × Ø Ð Í È É  O v e r s i z e R e qu e s t: î ÍÎ × Ê × ËÇ × É È × Ø Û È È Ô Ó É È Ó Ï ×  P a r k l a nd D e d i ca t i on F ee s : è Ô× ì Û Ê ÑÉ ú Í Û Ê Ø Ê × Ù Í ÏÏ × Î Ø ×Ø Û ÙÙ × Ì È Ó Î Õ Ì Û Ê Ñ Ð Û Î Ø Ø × Ø Ó Ù Û È Ó ÍÎ Í Ö     Û Ù Ê × É  û    Û Ù Ê × ÌÍ Ê È Ó Í Î Å Û É Ø × Ø Ó Ù Û È × Ø ÅÓ È Ô È Ô × é Ì Ê Ó Î Õ ù Ê ×× Ñ è Í Å Î Ô Í Ï × Ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È  è Ô× Û É É Í Ù Ó Û È ×Ø Ø × Æ × Ð ÍÌ Ï × Î È Ö × × Ö Í Ê È Ô ×   Û Ù Ê × É Å Û É Û Ð É Í Ì Ê × Æ Ó ÍÇ É Ð Ã Û Ù Ù × Ì È × Ø Ó Î È Ô × Û Ï Í ÇÎ È Í Ö      è Ô × Û Ù È Ç Û Ð Ì Û Ê Ñ Ð Û Î Ø Ø ×Ø Ó Ù Û È × Ø ÅÓ È Ô È Ô Ó É Ø × Æ × Ð ÍÌ Ï × Î È Ó É Û È Í È Û Ð Í Ö    Û Ù Ê × É  Å Ô Ó Ù Ô Ó É Û Ø Ò Û Ù × Î È È Í È Ô×   Û Ù Ê × Ì Û Ê Ù × Ð Û ÎØ Å Û É Ø×Ø Ó Ù Û È ×Ø ÅÓ È Ô ì Ô Û É × É û Û Î Ø ú  è Ô Ó É Ø × Æ × Ð ÍÌ Ï × Î È Ó É Ê × Ë Ç Ó Ê ×Ø È Í Ù Í Ï Ì Ð Ã ÅÓ È Ô È Ô× ì Û Ê Ñ Ð Û Î Ø ø ×Ø Ó Ù Û È Ó ÍÎ Í Ê Ø Ó Î Û Î Ù × × ÖÖ × Ù È Ó Æ × Ó Î   û ÌÛ Ê Ñ Ð Û Î Ø Ø × Æ × Ð Í Ì Ï × Î È Ö ×× Í Ö    Ì × Ê Ð Í È ÅÓÐÐ Ú× Ø Ç × Ú × Ö Í Ê × × Û Ù Ô Ì ÔÛ É × Ó É Ö Ó Ð ×Ø Ö Í Ê Ê × Ù Í Ê Ø  I m p ac t F ee s: è Ô× Ø × Æ × Ð ÍÌ Ï × Î È Ó É Ð Í Ù Û È ×Ø ÅÓ È Ô Ó Î È Ô× é Ì Ê Ó ÎÕ ù Ê ×× Ñ é Û Î Ó È Û Ê Ã é × Å × Ê ó Ï ÌÛ Ù È ö × × û Ê ×Û    ù Ç ÊÊ × Î È Ð Ã  È Ô × Ó Ï ÌÛ Ù È Ö ×× Ó É       Ì × Ê ÐÓ Æ Ó Î Õ ÇÎ Ó È × Ë Ç Ó Æ Û Ð ×Î È R EV I E W CR I T E R I A C o m p li a n ce wi t h C o m p r e h e n s i v e P l a n a nd U n i f i e d D e v e l op m e n t O r d i n a n ce :  è Ô × É ÇÚ Ò × Ù È Ì Ê Í Ì × Ê È Ã Ó É É Ô Í Å Î ÍÎ È Ô × ð Û ÎØ ç É × ì Ð Û Î Û É é Ó Î Õ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø × Î È Ó Û Ð ï ×Ø Ó Ç Ï ø ×Î É Ó È Ã Û Î Ø í Ö Ö Ó Ù ×  è Ô × É Ç ÚØ Ó Æ Ó É Ó Í Î Û É Û Å Ô Í Ð × Ô Û É Û Ì Ê Í Ì Í É × Ø Û Ê × É Ó Ø × Î È Ó Û Ð Õ Ê Í ÉÉ Ø × Î É Ó È Ã ì Ð ÛÎ Î Ó Î Õ  â Í Î Ó Î Õ ù Í Ï Ï Ó É É Ó Í Î ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã    Í Ö   Ç Î Ó È É Ì× Ê Û Ù Ê × ÅÓ È Ô Û Ì Ì Ê Í Ä Ó Ï Û È × Ð Ã   Û Ù Ê × É Í Ö Ú Ç ÖÖ × Ê É   Û Ù Ê × É Í Ö Õ Ê × × Î Ú× Ð È  Û Î Ø    Û Ù Ê × É Í Ö ÌÛ Ê Ñ Û Ê × Û  è Ô× Ì Ê × ÐÓ Ï Ó Î Û Ê Ã Ì Ð Û È Ó É Ó Î Ù Í Ï Ì ÐÓ ÛÎ Ù × ÅÓ È Ô È Ô × ù Í Ï Ì Ê × Ô × Î É Ó Æ × ì Ð Û Î  è Ô× Ì Ð Û È Û Ð É Í Ï × × È É È Ô × ù Í Î Ù × Ì È ì Ð Û Î Û Ø ÍÌ È × Ø Ú Ã È Ô × øê ú  ÷ Ä Ù × Ì È Ö Í Ê È Ô × Û Ê × Û Î Í Å Â ÍÎ ×Ø Ö Í Ê û Ø Ï Ó Î Ó É È Ê Û È Ó Æ × ì Ê Í Ö × ÉÉ Ó Í ÎÛ Ð Ç É × É  Û ÐÐ Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï É È Û Î ØÛ Ê Ø É Û Ê × È ÔÍ É × Í Ö ê  é Ó Î Õ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø × Î È Ó Û Ð  × Ä Ù × Ì È Å Ô × Ê × Ï × Ê Ó È Í Ê Ó Í Ç É Ï Í Ø Ó Ö Ó Ù Û È Ó ÍÎ É Ö Í Ê ÚÇ ÓÐ Ø Ó ÎÕ É × È ÚÛ Ù ÑÉ Û Î Ø Ð Í È ÅÓ Ø È Ô É Å × Ê × Û ÌÌ Ê Í Æ × Ø ÅÓ È Ô È Ô× ù ÍÎ Ù × Ì È ì Ð Û Î  C o m p li a n ce wi t h S ubd i v i s i on R e gu l a t i o n s:  è Ô Ê ×× ì Ê × ÐÓ Ï Ó ÎÛ Ê Ã ì Ð Û È É Ô Û Æ × Ú × × Î Ì Ê × Æ Ó Í Ç É Ð Ã Û Ì Ì Ê Í Æ × Ø Ú Ã È Ô × ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó Í Î Ö Í Ê È Ô Ó É É Ç ÚØ Ó Æ Ó É Ó Í Î  è Ô× Ö Ó Ê É È Å Û É Û ÌÌ Ê Í Æ × Ø Ó Î ò Û Î ÇÛ Ê Ã   ÅÓ È Ô Ú Ð Í Ù Ñ Ð × ÎÕ È Ô É Æ Û Ê Ó Û Î Ù × É Ö Í Ê ú Ð Í ÙÑ É  Û Ð Í ÎÕ È Ô × × Û É È × Ê Î Û Î Ø Å × É È × Ê Î × Ø Õ × É Í Ö È Ô × É Ç Ú Ø Ó Æ Ó É Ó Í Î È Ô Û È ÚÍ Ê Ø× Ê È Ô × × Ä Ó É È Ó Î Õ Ù Í Î É × Ê Æ Û È Ó Í Î × Û É × Ï × Î È   è Ô × É × Ù Í Î Ø ì Ê × ÐÓ Ï Ó Î Û Ê Ã ì Ð Û È Å Û É Û ÌÌ Ê Í Æ × Ø Ó Î é × Ì È × Ï Ú × Ê  ÛÎ Ø Ú Ê Í Ñ × ì Ô Û É × Ó Î È Í Ï Ç Ð È Ó Ì Ð × Ì Ô Û É × É  è Ô × È Ô Ó Ê Ø ì Ê × ÐÓ Ï Ó ÎÛ Ê Ã ì Ð Û È Å Û É Û Ì Ì Ê Í Æ ×Ø Ó Î ò Ç Ð Ã  È Í Ê × Ö Ð × Ù È È Ô × ù Í Ï Ì Ê × Ô ×Î É Ó Æ × ì Ð Û Î û Ï × ÎØ Ï × Î È È Í í ÖÖ Ó Ù ×  ï Û Ê Ù Ô   Û Î Ø ê × Â Í Î Ó Î Õ È Í û  ì  ï Û Ã    è Ô × Ì Ê Í Ì Í É × Ø ì Ê × ÐÓ Ï Ó ÎÛ Ê Ã ì Ð Û È Ê ×Í Ê Ø × Ê É Ï Í É È Í ÖÈ Ô × Ê × Ï Û Ó Î Ó Î Õ ì Ô Û É × É Ó Î È Ô × É ÇÚ Ø Ó Æ Ó É Ó ÍÎ  å Ó È Ô É ÐÓ Õ Ô È Æ Û Ê Ó Û È Ó Í Î É Ú× È Å × × Î É Í Ï × Ì Ô Û É × É  È Ô × Ê × Æ Ó É Ó Í Î É Ù ÛÎ Ú × Õ × Î × Ê Û ÐÓ Â × Ø Û É È Ô × Ì Ê × Æ Ó Í Ç É ì ÔÛ É × Ó É ÌÛ Ê È É Î Í Å Í Ö ì Ô Û É × É     ì ÔÛ É ×  Ó É ÎÍ Å ì Ô Û É ×   ì ÔÛ É ×  Ó É ÎÍ Å ì ÔÛ É ×   Û Î Ø ì ÔÛ É ×  Ó É ÎÍ Å ì Ô Û É ×  å Ó È Ô È Å Í Ì Ê × Æ Ó Í Ç É Ð Ã Û Ì Ì Ê Í Æ ×Ø Æ Û Ê Ó Û Î Ù × É Ú× Ó ÎÕ Ù Û ÊÊ Ó × Ø Ö Í Ê Å Û Ê Ø Ö Í Ê ú Ð Í ÙÑÉ Û Î Ø  È Ô × Ì Ð Û È Ó É Ó Î Ù Í Ï Ì ÐÓ Û Î Ù × ÅÓ È Ô È Ô × é Ç ÚØ Ó Æ Ó É Ó Í Î ê ×ÕÇ Ð Û È Ó Í Î É  S T A FF R E C O M M E N D A T I O N é È Û ÖÖ Ê × Ù Í ÏÏ × ÎØ É Û Ì Ì Ê Í Æ Û Ð  S U PP O R T I N G M A T E R I A L S  û ÌÌ ÐÓ Ù Û È Ó ÍÎ  ù ÍÌ Ã Í Ö ì Ê × ÐÓ Ï Ó ÎÛ Ê Ã ì Ð Û È  Ì Ê Í Æ Ó Ø × Ø Ó Î Ì Û ÙÑ × È  ì Ð ÛÎ Î Ó Î Õ  â Í Î Ó Î Õ ù Í Ï Ï Ó É É Ó Í Î ì ÛÕ ×  Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã       F I N A L P L A T F O R PE BB L E CR EE K P H 9 C ( F P ) 09 - 00500007 S C A L E :  Ð Í È É ÍÎ   Û Ù Ê ×É L O C A T I O N : ê Í Ã Û Ð û Ø× Ð ÛØ× ø Ê Ó Æ ×  ì ×ÚÚ Ð × ù Ê ×× Ñ é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ Z O N I N G : ì øø  ì Ð ÛÎÎ×Ø ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×ÎÈ A PP L I C A N T : ø Û Æ Ó É ã ÍÇÎÕ  ì ×ÚÚ Ð × ù Ê ×× Ñ ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ù Í Ï ÌÛÎà P R O J E C T M A N A G E R : ð Ó ÎØ É Û Ã ñ Ê Û Ï × Ê  û ó ù ì  é ×Î Ó Í Ê ì Ð ÛÎÎ× Ê Ð Ñ Ê Û Ï × Ê ü ÙÉ È Ä  ÕÍÆ R E C O MM E N D A T I O N : û ÌÌ Ê Í Æ Û Ð ÅÓ È Ô é È Û ÖÖ ê × Æ Ó × Å ù Í ÏÏ ×Î ÈÉ ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     D EVE L O P M E N T H I S T O R Y A nn exa t i on :  ÛÎØ  Zon i ng : ì øø  ì Ð ÛÎÎ×Ø ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ö Ê Í Ï û  í û Õ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð í Ì×Î   P r e li m i n a r y P l a t :  S i t e D e v e l op m e n t : æ Û Ù ÛÎÈ C O MM E N T S P a r k l a nd D e d i ca t i on : ì Û Ê Ñ Ð ÛÎØ ÔÛ É Û Ð Ê ×ÛØ Ã Ú××Î Ø×Ø Ó Ù Û È ×Ø È Ô Ê ÍÇÕÔ Ì Ê × Æ Ó ÍÇ É ÌÔÛ É × É Í Ö È Ô× ì ×ÚÚ Ð × ù Ê ×× Ñ É ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ ÛÎØ ÎÍ Ö Ç Ê È Ô× Ê Ø×Ø Ó Ù Û È Ó ÍÎ Ó É Ê ×ËÇ Ó Ê ×Ø  ì Û Ê Ñ Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ö ×× É Í Ö     Ö Í Ê  Ð Í È É ÅÓÐÐ Ú× ØÇ× Û ÈÈ Ô× È Ó Ï × Í Ö Ö ÓÐÓ ÎÕ  R EV I E W CR I T E R I A C o m p li a n ce wi t h S ubd i v i s i on R e gu l a t i on s : è Ô× Ö Ó ÎÛ Ð Ì Ð Û È Ó É Ó Î Ù Í Ï Ì ÐÓ ÛÎ Ù × ÅÓ È Ô È Ô× é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ ê ×ÕÇ Ð Û È Ó ÍÎ É È Ô× ç Î Ó Ö Ó ×Ø ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î Èí Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù ×   ÍÎ Ó ÎÕ  ÛÎØ ÛÌÌ Ê Í Æ ×Ø ù ÍÎ Ù ×Ì È ì Ð ÛÎ  è Ô× ÛØÍÌ È ×Ø ÌÇ Ê ÌÍ É × Í Ö È Ô Ó É ì øø Ó É © È Í Ì Ê Í Æ Ó Ø× ÛÎ ÛØØ Ó È Ó ÍÎÛ Ð É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã ÔÍÇ É Ó ÎÕ ÍÌ È Ó ÍÎ È ÔÛ È Ó É É ×Î É Ó È Ó Æ × È Í É Ç ÊÊ ÍÇÎØ Ó ÎÕ Ð ÛÎØ Ç É × É ÛÎØ È Í È Ô× ÎÛ È Ç Ê Û Ð ×Î Æ Ó Ê ÍÎ Ï ×Î È ¨ S T A FF R E C O MM E N D A T I O N S é È Û ÖÖ Ê × Ù Í ÏÏ ×ÎØ É ÛÌÌ Ê Í Æ Û Ð ÅÓ È Ô é È Û ÖÖ ê × Æ Ó × Å ù Í ÏÏ ×Î È S U PP O R T I N G M A T E R I A L S  û ÌÌ ÐÓ Ù Û È Ó ÍÎ  é È Û ÖÖ ê × Æ Ó × Å ù Í ÏÏ ×Î È É  ù ÍÌ Ã Í Ö ö Ó ÎÛ Ð ì Ð Û È  Ì Ê Í Æ Ó Ø×Ø Ó Î ÌÛ ÙÑ × È  ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã       S T A FF R EV I E W C O MM E N T S N O. 2 ì Ê Í Ò × Ù È ì÷úú ð ÷ ùê ÷÷ñ ì ô  ù  ö ì       P L A NN I N G  ì Ê Í Æ Ó Ø× Ì Ê × ÐÓ Ï Ó ÎÛ Ê Ã Ì Ð Û È Ï Ã Ð Û Ê Ó Î Ù ÍÎ Ö Í ÊÏ ÛÎ Ù × ÅÓ È Ô È Ô× Ì Ê × ÐÓ Ï Ó ÎÛ Ê Ã Ì Ð Û È È ÔÛ È Å Û É ÛÌÌ Ê Í Æ ×Ø Ú Ã ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ ÛÎØ â ÍÎ Ó ÎÕ ÍÎ ï Û Ã     è Ô× Ï Ã Ð Û Ê É ÇÚ Ï Ó ÈÈ ×Ø ØÍ× É ÎÍ È É ÔÍ Å È Ô× Ö ÍÍ È Ê ×Û Ê ÚÇ ÓÐ Ø Ó ÎÕ É × È ÚÛ ÙÑ ÐÓ Î× Í Ê È Ô× É Ó Ø× Å Û Ð ÑÉ  û Ð É Í Ê × Ï Í Æ × È Ô× Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï ÚÇ ÓÐ Ø Ó ÎÕ É × È ÚÛ ÙÑÉ  ÛÎØ Ì Ê Í Æ Ó Ø× È Ô× Í Ê Ó Õ Ó ÎÛ Ð ÎÍ È ×    ù Í ÊÊ × Ù È ÎÍ È × Í Ö Ö Ó ÎÛ Ð Ì Ð Û È è Ô× ÎÍ È × É ÔÍÇ Ð Ø É È Û È × È ÔÛ È È Ô Ó É Ì Ð Û È Ó É Ø× Æ × Ð ÍÌ Ó ÎÕ ÇÎØ× Ê È Ô× Ù Ð Ç É È × Ê Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È É È ÛÎØÛ Ê Ø É  û Ê ×Û Ê É × È ÚÛ ÙÑ Í Ö Ö ×× È ÛÌÌ ÐÓ × É È Í Ð Í È É È Ô Ê Ç Í Ö ú Ð Í ÙÑ   Ì× Ê È Ô× ùÓ È Ã Í Ö ù Í ÐÐ ×Õ× é È Û È Ó ÍÎ ç Î Ó Ö Ó ×Ø ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È í Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù ×  û ÐÐ Ð Í È É ÔÛ Æ × È Ô× Ö Í ÐÐ Í ÅÓ ÎÕ É × È ÚÛ ÙÑÉ È Í Ú× × É È ÛÚ ÐÓ É Ô×Ø Ú Ã Ø××Ø Ê × É È Ê Ó Ù È Ó ÍÎ  ö Ê ÍÎ È ª ê ×Û Ê  ª é Ó Ø×   ª é Ó Ø× é È Ê ×× È ª  è Ô× Ù ÍÎ É È Ê Ç Ù È Ó ÍÎ ØÍ Ù Ç Ï ×Î È É ÛÎØ Ê ×ÌÍ Ê È É Û Ê × É È ÓÐÐ ÇÎØ× Ê Ê × Æ Ó × Å  ê × Æ Ó × Å ×Ø Ú Ã  ð Ó ÎØ É Û Ã ñ Ê Û Ï × Ê ø Û È ×  ö ×Ú Ê ÇÛ Ê Ã    R E Z O N I N G R E Q U ES T F O R P A RK P L A C E ( P DD ) 08 - 00500258 R E Q U ES T: ê   é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ÛÎØ ê    ôÓ ÕÔ  ø ×Î É Ó È Ã ï Ç Ð È Ó  Ö Û Ï ÓÐ Ã È Í ì øø  ì Ð ÛÎÎ×Ø ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È øÓ É È Ê Ó Ù È S C A L E:   Û Ù Ê × É L O C A T I O N:    û       û    û       û       û    ú ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù × A PP L I C A N T S : ê ÛÚÍÎ ï × È Ù Û Ð Ö  ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ÷ ÎÕ Ó Î×× Ê P R O J E C T M A N A G E R: ï Û ÈÈ ê ÍÚ Ó Î É ÍÎ  é È Û ÖÖ ì Ð ÛÎÎ× Ê ÏÊ ÍÚ Ó Î É ÍÎ ü ÙÉ È Ä  ÕÍÆ R E C O MM E N D A T I O N : é È Û ÖÖ Ê × Ù Í ÏÏ ×ÎØ É ÛÌÌ Ê Í Æ Û Ð ÅÓ È Ô È Ô× Ù ÍÎØ Ó È Ó ÍÎ È ÔÛ È Û É Ó Ø× Å Û Ð Ñ ÛÎØ Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ Û ÙÙ × ÉÉ ×Û É × Ï ×Î È Ú× Ì Ê Í Æ Ó Ø×Ø Û ÈÈ Ô× ÚÛ ÙÑ Í Ö È Ô× Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù Û É Ø× ÉÙ Ê Ó Ú×Ø Ó Î È Ô× É È Û ÖÖ Ê ×ÌÍ Ê È ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     N O T I F I C A T I O N S û Ø Æ × Ê È Ó É ×Ø ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ô ×Û Ê Ó ÎÕ ø Û È ×  ö ×Ú Ê ÇÛ Ê Ã    û Ø Æ × Ê È Ó É ×Ø ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ô ×Û Ê Ó ÎÕ ø Û È × É  ï Û Ê Ù Ô   è Ô× Ö Í ÐÐ Í ÅÓ ÎÕ Î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ Í Ê ÕÛÎ Ó Â Û È Ó ÍÎ É È ÔÛ È Û Ê × Ê ×Õ Ó É È × Ê ×Ø ÅÓ È Ô È Ô× ùÓ È Ã Í Ö ù Í ÐÐ ×Õ× é È Û È Ó ÍÎ ª É î × Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ é × Ê Æ Ó Ù × É ÔÛ Æ × Ê × Ù × Ó Æ ×Ø Û Ù ÍÇ Ê È × ÉÃ Ð × ÈÈ × Ê Í Ö ÎÍ È Ó Ö Ó Ù Û È Ó ÍÎ Í Ö È Ô Ó É ÌÇÚ ÐÓ Ù Ô×Û Ê Ó ÎÕ  å Í Ð Ö ì ×Î ù Ê ×× Ñ î × Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ û ÉÉ Í Ù Ó Û È Ó ÍÎ ì Ê ÍÌ× Ê È Ã Í Å Î× Ê ÎÍ È Ó Ù × É Ï Û ÓÐ ×Ø   ù ÍÎ È Û Ù È É Ó Î É ÇÌÌÍ Ê È î ÍÎ× Û ÈÈ Ó Ï × Í Ö é È Û ÖÖ ê ×ÌÍ Ê È ù ÍÎ È Û Ù È É Ó Î ÍÌÌÍ É Ó È Ó ÍÎ  ó ÎËÇ Ó Ê Ã Ù ÍÎ È Û Ù È É  A D J A C E N T L A N D U SES D i rec t ion C o m p re h e n s i ve P l a n Zoning L a nd Use ðÍ Ù Û Ð é È Ê ×× È é Ó ÎÕ Ð × ì Û ÊÑ ì Ð Û Ù × Û Ð Í Ù Û Ð ê   é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã N o r t h ö Û Ï ÓÐ Ã ê× É Ó Ø×Î È Ó Û Ð  É È Ê ×× È é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê× É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ô Ó ÕÔ  ø×Î É Ó È Ã ê× É Ó Ø×Î Ù × É ê    ô Ó ÕÔ ø×Î É Ó È Ã ï Ç Ð È Ó S ou t h ê× É Ó Ø×Î È Ó Û Ð û ÈÈ Û Ù Ô×Ø è Í Å × Ê ì Û ÊÑ û ÌÛ Ê È Ï ×Î È É ö Û Ï ÓÐ Ã ðÍ Ù Û Ð é È Ê ×× È é Ó ÎÕ Ð × ì Û ÊÑ ì Ð Û Ù × Û Ð Í Ù Û Ð ê   é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã E as t ö Û Ï ÓÐ Ã ê× É Ó Ø×Î È Ó Û Ð  É È Ê ×× È é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê× É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ô Ó ÕÔ ø×Î É Ó È Ã ê× É Ó Ø×Î Ù × É ê    ô Ó ÕÔ ø×Î É Ó È Ã ï Ç Ð È Ó W es t ê× É Ó Ø×Î È Ó Û Ð û ÈÈ Û Ù Ô×Ø éÙ ÛÎØ Ó Û û ÌÛ Ê È Ï ×Î È É ö Û Ï ÓÐ Ã D EVE L O P M E N T H I S T O R Y A nn exa t i on:  Zon i ng: ê   é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð È Í ê   û ÌÛ Ê È Ï ×Î È ú Ç ÓÐ Ø Ó ÎÕ øÓ É È Ê Ó Ù È Ê ×ÎÛ Ï ×Ø È Í ê    ôÓ ÕÔ  ø ×Î É Ó È Ã ï Ç Ð È Ó  ö Û Ï ÓÐ Ã  F i n a l P l a t: ö  é  ñ ÛÌ Ù Ô Ó Î ÉÑ Ó é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ  S i t e d e v e l op m e n t: ðÍ È É     Û Ê × Æ Û Ù ÛÎ È ÛÎØ ÇÎØ× Æ × Ð ÍÌ×Ø  ðÍ È É ÛÎØ ÔÛ Æ × É È Ê Ç Ù È Ç Ê × É È ÔÛ È Û Ê × Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Æ Û Ù ÛÎ È ðÍ È É     Û Ê × Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø ÅÓ È Ô É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î Ù × É  ô Û Ð Ö Í Ö ðÍ È  Ó É Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Û É Û É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î Ù ×  R EV I E W CR I T E R I A ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     C on s i s t e n c y wi t h t h e C o m p r e h e n s i v e P l a n :  è Ô× É ÇÚ Ò × Ù È Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã Ó É Ø× É Ó ÕÎÛ È ×Ø Û É é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð  ôÓ ÕÔ  ø ×Î É Ó È Ã ÍÎ È Ô× ðÛÎØ ç É × ì Ð ÛÎ ÛÎØ Ó É Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø È Í Ú× Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Û É É Ç Ù Ô C o m p a t i b ili t y wi t h t h e p r e s e n t z on i ng a nd c on f o r m i ng u s e s o f n ea r b y p r op e r t y a nd  wi t h t h e c h a r ac t e r o f t h e n e i ghbo r hood : é Ç ÊÊ ÍÇÎØ Ó ÎÕ Ì Ê ÍÌ× Ê È Ó × É Ù ÍÎ É Ó É È Í Ö ê   é Ó ÎÕ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ÛÎØ ê    ôÓ ÕÔ  ø ×Î É Ó È Ã ï Ç Ð È Ó  ö Û Ï ÓÐ Ã Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È É  è Ô× Ê × ÔÛ Æ × Ú××Î É × Æ × Ê Û Ð ê   é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ÔÍ Ï × É È ÔÛ È ÔÛ Æ × Ú××Î Ê ×Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Ó Î È Ô× Ð Û É È Ã ×Û Ê É  û É É ÔÍ Å Î ÍÎ È Ô× ù ÍÎ Ù ×Ì È ì Ð ÛÎ È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ÅÓÐÐ Ù ÍÎ É Ó É È Í Ö É Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã ÔÍ Ï × É È ÔÛ È ÅÓÐÐ Ù ÍÎ Ö Í ÊÏ È Í Ï Í É È ê  É È ÛÎØÛ Ê Ø É  S u i t a b ili t y o f t h e p r op e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e  d i s t r i c t t h a t w ou l d b e m a d e a pp li ca b l e b y t h e p r opo s e d a m e nd m e n t : è Ô× É ÇÚ Ò × Ù È Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã Ó É É Ç Ó È ÛÚ Ð × Ö Í Ê È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Â ÍÎ Ó ÎÕ Ø Ó É È Ê Ó Ù È ØÇ× Ó Î ÌÛ Ê ÈÈ Í È Ô× É Ç ÊÊ ÍÇÎØ Ó ÎÕ Ì Ê ÍÌ× Ê È Ó × É Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Ú× Ó ÎÕ Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Û É É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ÛÎØ È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ú× Ó ÎÕ Û Ù ÍÎ È Ó ÎÇÛ È Ó ÍÎ Í Ö È ÔÛ È Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ó Î ÛØØ Ó È Ó ÍÎ È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ó É Ó Î Ù Ð Í É × Ì Ê Í Ä Ó Ï Ó È Ã È Í è × Ä Û É û ï ç Î Ó Æ × Ê É Ó È Ã ÛÎØ Ó É Ñ ××Ì Ó ÎÕ ÅÓ È Ô È Ô× Ô Ó ÕÔ Ø×Î É Ó È Ã Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È É Ç ÊÊ ÍÇÎØ Ó ÎÕ È Ô× Û Ê ×Û  S u i t a b ili t y o f t h e p r op e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e   d i s t r i c t a pp li ca b l e t o t h e p r op e r t y a t t h e t i m e o f t h e p r opo s e d a m e nd m e n t : û ÌÍ Ê È Ó ÍÎ Í Ö È Ô× Ê ×ËÇ× É È Ù ÍÎ É Ó É È É Í Ö Ö ÍÇ Ê Ð Í È É È ÔÛ È Û Ê × Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Ð ÛÎØ Ð Í ÙÑ ×Ø Ó Î È Ô× Ó Ê Ì Ê × É ×Î È Ù ÍÎ Ö Ó ÕÇ Ê Û È Ó ÍÎ  û ØØ Ó È Ó ÍÎÛ ÐÐ Ã È Ô Ê ×× Í Ö È Ô× Ö ÍÇ Ê Ð Í È É Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Ð ÛÎØ Ð Í ÙÑ ×Ø Û Ê × Â ÍÎ×Ø ê    ôÓ ÕÔ ø ×Î É Ó È Ã ï Ç Ð È Ó Ö Û Ï ÓÐ Ã  ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Í Ö È Ô× É × Ð Í È É Å ÍÇ Ð Ø Ú× × Ä È Ê × Ï × Ð Ã Ø Ó ÖÖ Ó Ù Ç Ð È Ó Î È Ô× Ó Ê Ù Ç ÊÊ ×Î È Ù ÍÎ Ö Ó ÕÇ Ê Û È Ó ÍÎ ÛÎØ Ï Ó Ä Í Ö Â ÍÎ Ó ÎÕ Ø× É Ó ÕÎÛ È Ó ÍÎ É  ú Ã Ó Î Ù Í Ê ÌÍ Ê Û È Ó ÎÕ È Ô× É × Ð Í È É Ó Î È Í È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø ì Ð ÛÎÎ×Ø ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È øÓ É È Ê Ó Ù ÈÈ Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È Ó É Ì Ê ÍÌÍ É Ó ÎÕ È Í Ù Ê ×Û È × Û Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î ÈÈ ÔÛ È Ó É Ñ ××Ì Ó ÎÕ Ó Î Ù ÔÛ Ê Û Ù È × Ê ÅÓ È Ô È Ô× × Ä Ó É È Ó ÎÕ É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È û ØØ Ó È Ó ÍÎÛ ÐÐ Ã  Û Î× Å Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù É È Ê ×× È Ó É Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø È Í É × Ê Æ × Û ÐÐ Ð Í È É Ù Ê ×Û È ×Ø Ó Î È Ô Ó É Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È M a r ke t a b ili t y o f t h e p r op e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e   d i s t r i c t a pp li ca b l e t o t h e p r op e r t y a t t h e t i m e o f t h e p r opo s e d a m e nd m e n t : è Ô× Ï Û Ê Ñ × È ÛÚ ÓÐÓ È Ã Í Ö ðÍ È É   Ó É Õ Ê ×Û È Ð Ã Ø Ó Ï Ó Î Ó É Ô×Ø Ú Ã È Ô× Ð Û ÙÑ Í Ö É È Ê ×× È Ö Ê ÍÎ È ÛÕ×  û ØØ Ó È Ó ÍÎÛ ÐÐ Ã  ðÍ È É  Û Ê × Ð × ÉÉ È ÔÛÎ ÛÎ Û Ù Ê × Ù Í Ï Ú Ó Î×Ø ÛÎØ Ù ÍÇ Ð Ø Ú× Ø Ó ÖÖ Ó Ù Ç Ð ÈÈ Í Ø× Æ × Ð ÍÌ Û É Û Ï Ç Ð È Ó Ö Û Ï ÓÐ Ã Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ðÍ È É   ÔÛ Ð Ö Í Ö ðÍ È   ÛÎØ  Û Ê × Ï Û Ê Ñ × È ÛÚ Ð × Û É É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ÛÎØ Û ÐÐ ÔÛ Æ × Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Û É É Ç Ù Ô × ÄÙ ×Ì È Ö Í Ê ðÍ È   A v a il a b ili t y o f w a t e r , w a s t e w a t e r , s t o r m w a t e r , a nd t r a n s po r t a t i on f ac ili t i e s g e n e r a ll y   s u i t a b l e a nd a d e qu a t e f o r t h e p r opo s e d u s e : è Ô× É ÇÚ Ò × Ù ÈÈ Ê Û Ù È Ó É Ð Í Ù Û È ×Ø ÛØ Ò Û Ù ×Î ÈÈ Í ÛÎ   Ó Î Ù Ô Å Û È × Ê Ï Û Ó Î Å Ô Ó Ù Ô Ê ÇÎ É Û Ð ÍÎÕ ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù × ø Ê Ó Æ ×  è Ô× É ÇÚ Ò × Ù ÈÈ Ê Û Ù È Ó É Ð Í Ù Û È ×Ø ÛØ Ò Û Ù ×Î È È Í ÛÎ   Ó Î Ù Ô É ÛÎ Ó È Û Ê Ã É × Å × Ê Ï Û Ó Î Å Ô Ó Ù Ô Ó É Ð Í Ù Û È ×Ø Û Ð ÍÎÕ È Ô× Å × É È × Ê Î Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã ÐÓ Î×  è Ô× É ÇÚ Ò × Ù ÈÈ Ê Û Ù È Ó É Ð Í Ù Û È ×Ø Ó Î È Ô× å Í Ð Ö ì ×Î ù Ê ×× Ñ Ø Ê Û Ó ÎÛÕ× ÚÛ É Ó Î  è Ô× È Ê Û Ù È Ó É ÎÍ È ×Î Ù Ê ÍÛ Ù Ô×Ø Ú Ã ÛÎ Ã ö ÷ ï û Ø× É Ó ÕÎÛ È ×Ø é Ì× Ù Ó Û Ð ö Ð ÍÍØ ô Û Â Û Ê Ø û Ê ×Û É  û Î Ã Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Í Ö È Ô× È Ê Û Ù È ÅÓÐÐ Ú× Ê ×ËÇ Ó Ê ×Ø È Í Ï ×× ÈÈ Ô× ùÓ È Ã  É É È Í ÊÏ Å Û È × Ê Ø× É Ó ÕÎ Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È É  è Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È ÔÛ É ÓÐÐ Ç É È Ê Û È ×Ø Û Ø× È ×Î È Ó ÍÎ Ö Û Ù ÓÐÓ È Ã Ð Í Ù Û È ×Ø Ó Î È Ô× É ÍÇ È Ô Å × É È Ù Í Ê Î× Ê Í Ö È Ô× È Ê Û Ù È Ó Î Í Ê Ø× Ê È Í Ï Ó È Ó ÕÛ È × ÛÎ Ã ÌÍ É È Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ê ÇÎ  Í ÖÖ  è Ô× É ÇÚ Ò × Ù ÈÈ Ê Û Ù È ÅÓÐÐ È Û Ñ × Û ÙÙ × ÉÉ È Í ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù × ø Ê Ó Æ ×  Å Ô Ó Ù Ô Ó É Ù Ð Û ÉÉ Ó Ö Ó ×Ø Û É Û Ð Í Ù Û Ð Í Ê Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð É È Ê ×× È è Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È Ó É Ì Ê ÍÌÍ É Ó ÎÕ Û Î× Å Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ù Ç Ð Ø×  É Û Ù É È Ê ×× È Ó Î Í Ê Ø× Ê È Í É × Ê Æ × È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ð Í È É ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     è Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ð ÛÎØ Ç É × ÅÓÐÐ Õ×Î× Ê Û È × Ï Ó Î Ó Ï Û Ð È Ê Û ÖÖ Ó Ù Í Ö    È Ê Ó Ì É Ó Î È Ô× Ì×Û Ñ ÔÍÇ Ê  ô Í Å × Æ × Ê  È Ô× Æ ×Ô Ó Ù Ð × É Ì× Ê ØÛ Ã  Æ ÌØ  Ó É  ÇÎ Ó È É È Ó Ï × É    È Ê Ó Ì É  Û É Ì× Ê ó è ÷ Ï ÛÎÇÛ Ð  Å Ô Ó Ù Ô ×ËÇÛ Ð É    Æ ÌØ  û è ó û Ù ÍÎØÇ Ù È ×Ø Ó Î Ú Ã å ô ï ù ÍÎ É Ç Ð È Ó ÎÕ è Ê Û ÖÖ Ó Ù ÷ ÎÕ Ó Î×× Ê É Ö Í Ê È Ô× ô ÷ú Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È × É È Ó Ï Û È ×Ø   Æ ÌØ ÍÎ ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù × Û É Û Ê × É Ç Ð È Í Ö È Ô× ô ÷ú Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù × Ó É Û Ð Í Ù Û Ð Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð É È Ê ×× È ÅÓ È Ô Û Ê ÛÎÕ× Í Ö Æ ÌØ È Í Æ ÌØ Û ÙÙ Í Ê Ø Ó ÎÕ È Í È Ô× è ó û  û ÉÉ Ç Ï Ó ÎÕ È Ô×   Æ ÌØ ÅÓ È Ô È Ô× ÛØØ Ó È Ó ÍÎÛ Ð    È Ê Ó Ì É      Æ ÌØ Å ÍÇ Ð Ø Ú× ÛÎ È Ó Ù Ó ÌÛ È ×Ø  è Ô× è Ê ÛÎ É ÌÍ Ê È Û È Ó ÍÎ ì Ð ÛÎÎ× Ê Ê × Ù Í ÏÏ ×ÎØ É Ì Ð Û Ù Ó ÎÕ Û Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ Û ÙÙ × ÉÉ Å Û Ã Û ÈÈ Ô× ×ÎØ Í Ö È Ô× Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù Ö Í Ê Ù ÍÎÎ× Ù È Ó Æ Ó È Ã ÌÇ Ê ÌÍ É × É R EV I E W O F C O N C EP T P L A N è Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È ª É É È Û È ×Ø ÌÇ Ê ÌÍ É × Í Ö È Ô× Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ó É È Í   ù Í Ï Ì Ð × È × È Ô× Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Í Ö Û Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Û Ê ×Û Ó Î Ù Ð Í É × Ì Ê Í Ä Ó Ï Ó È Ã È Í È Ô× è × Ä Û É û ï ç Î Ó Æ × Ê É Ó È Ã ù Û Ï ÌÇ É   ù ÍÎ É Í ÐÓ ØÛ È × Ð ÛÎØ  Ð Í ÙÑ ×Ø Ì Ê ÍÌ× Ê È Ó × É ÛÎØ Ê ×Ì Ð Û È É Í È ÔÛ È ÌÇÚ ÐÓ Ù Û ÙÙ × ÉÉ Ó É Ì Ê Í Æ Ó Ø×Ø  ÛÎØ  è Í Ù ÍÎ Ö Í ÊÏ È Í × Ä Ó É È Ó ÎÕ Î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ ÛÌÌ×Û Ê ÛÎ Ù ×  É È Ã Ð × ÛÎØ Ç É ×  è Í Û Ù Ô Ó × Æ × È Ô× É È Û È ×Ø ÌÇ Ê ÌÍ É × Í Ö È Ô× Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î ÈÈ Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È Ó É Ê ×ËÇ× É È Ó ÎÕ ÚÇ Ð Ñ ÛÎØ Ø Ó Ï ×Î É Ó ÍÎ Æ Û Ê Ó Û È Ó ÍÎ É È Í È Ô× ç Î Ó Ö Ó ×Ø ø × Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î Èí Ê Ø Ó ÎÛÎ Ù ×  É Ì× Ù Ó Ö Ó Ù Û ÐÐ Ã È Í é × Ù È Ó ÍÎ    ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð øÓ Ï ×Î É Ó ÍÎÛ Ð é È ÛÎØÛ Ê Ø É ÛÎØ é × Ù È Ó ÍÎ   é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ ø × É Ó ÕÎ ÛÎØ ó Ï Ì Ê Í Æ × Ï ×Î È É  è Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È Ó É Ê ×ËÇ× É È Ó ÎÕ È Í Æ Û Ê Ã Ö Ê Í Ï È Ô× Ê ×ËÇ Ó Ê ×Ø  Ö ÍÍ È Ö Ê ÍÎ È É × È ÚÛ ÙÑ Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È Ö Í Ê ÛÎ ê   é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Â ÍÎ Ó ÎÕ Ø Ó É È Ê Ó Ù È Ö Í Ê È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø ðÍ È É ê  ê  ê ÛÎØ ê  è Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ð Í È ÅÓ Ø È Ô É Ö Í Ê È Ô× É × Ö ÍÇ Ê Ð Í È É Û É É ÔÍ Å Î ÍÎ È Ô× Ù ÍÎ Ù ×Ì È Ì Ð ÛÎ Ê ÛÎÕ× Ö Ê Í Ï    Ö ×× È ÛÎØ  Ö ×× È æ Û Ê Ó Û È Ó ÍÎ Ö Ê Í Ï È Ô× Ê ×ËÇ Ó Ê ×Ø    Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï Ð Í È Û Ê ×Û Ó Î é × Ù È Ó ÍÎ    û   Ú  ì Ð Û ÈÈ Ó ÎÕ ÛÎØ ê ×Ì Ð Û ÈÈ Ó ÎÕ ÅÓ È Ô Ó Î í Ð Ø× Ê ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ É  Ó É Ú× Ó ÎÕ É ÍÇÕÔ È Ö Í Ê Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø ðÍ È É  ê   ê   ê   ê   ê ÛÎØ  ê  è Ô× Ð Í È Û Ê ×Û Ö Í Ê È Ô× É × Ð Í È É Ê ÛÎÕ× Ö Ê Í Ï    È Í    É ËÇÛ Ê × Ö ×× È è Ô× Ð Û É È Æ Û Ê Ó Û È Ó ÍÎ È Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È Ó É Ê ×ËÇ× É È Ó ÎÕ Ó É È Í È Ô× Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È Ó Î é × Ù È Ó ÍÎ    û   Ú  ì Ð Û ÈÈ Ó ÎÕ ÛÎØ ê ×Ì Ð Û ÈÈ Ó ÎÕ ÅÓ È Ô Ó Î í Ð Ø× Ê ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ É È ÔÛ ÈÈ Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ð Í È É Ï ×× È Í Ê × ÄÙ ××Ø È Ô× Û Æ × Ê ÛÕ× Ð Í È ÅÓ Ø È Ô Í Ö Û ÐÐ Ð Í È É Û Ð ÍÎÕ È Ô× É È Ê ×× È Ö Ê ÍÎ È ÛÕ× Ó Î È Ô× Ú Ð Í ÙÑ  è Ô× Û Æ × Ê ÛÕ× Ð Í È ÅÓ Ø È Ô Ù Û Ð Ù Ç Ð Û È ×Ø Ö Í Ê È Ô× Ú Ð Í ÙÑ Ó É    Ö ×× È ÛÎØ È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ð Í È ÅÓ Ø È Ô É Ê ÛÎÕ× Ö Ê Í Ï    Ö ×× ÈÈ Í    Ö ×× È è Ô× É × Æ Û Ê Ó Û È Ó ÍÎ É Û Ê × Ú× Ó ÎÕ É ÍÇÕÔ È Ö Í Ê Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø ðÍ È É  ê   ê  ÛÎØ  ê  è Ô× Æ Û Ê Ó Û È Ó ÍÎ É È Í È Ô× Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï    É ËÇÛ Ê × Ö ÍÍ È Ð Í È Û Ê ×Û ÛÎØ È Ô× Û Æ × Ê ÛÕ× Ð Í È ÅÓ Ø È Ô Û Ê × ÎÍ È Ê ×ËÇ Ó Ê ×Ø Ö Í Ê ðÍ È É  Û É È Ô× Ã ØÍ ÎÍ È Ö Û ÐÐ ÇÎØ× Ê é × Ù È Ó ÍÎ    û   Ú  ì Ð Û ÈÈ Ó ÎÕ ÛÎØ ê ×Ì Ð Û ÈÈ Ó ÎÕ ÅÓ È Ô Ó Î í Ð Ø× Ê ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ É  è Ô Ó É Ó É ØÇ× È Í È Ô× É ÇÚ Ò × Ù È Ð Í È É ÎÍ È Ú× Ó ÎÕ Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Â ÍÎ×Ø Í Ê Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Ö Í Ê É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ð ÛÎØ Ç É × É  è Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È ÔÛ É É È Û È ×Ø È Ô Ê ×× Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã Ú×Î× Ö Ó È É Û É Ê ×Û É ÍÎ É È Í É ÇÌÌÍ Ê ÈÈ Ô× Ê × Â ÍÎ Ó ÎÕ Ê ×ËÇ× É È è Ô× É × Ú×Î× Ö Ó È É Ó Î Ù Ð ÇØ× Ó Î Ù Ê ×Û É ×Ø Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ Ï ÍÚ ÓÐÓ È Ã ØÇ× È Í Ù ÍÎ É È Ê Ç Ù È Ó ÍÎ Í Ö Û É Ó Ø× Å Û Ð Ñ Û Ð ÍÎÕ È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù  Û ÙÙ × ÉÉ È Í Ð ÛÎØ  Ð Í ÙÑ ×Ø Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã ÅÓ È Ô Û Ð È × Ê ÎÛ È Ó Æ × Æ ×Ô Ó Ù Ç Ð Û Ê Û ÙÙ × ÉÉ È Í ÛØ Ò Û Ù ×Î È Ì Ê ÍÌ× Ê È Ó × É  ÛÎØ Ð Û É È Ð Ã Ó Ï Ì Ê Í Æ ×Ø Ø Ê Û Ó ÎÛÕ× Ù ÍÎØ Ó È Ó ÍÎ É  ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     T he U n i f i ed D e v e l op m en t O r d i nan c e p r o v i de s t he f o ll o w i ng r e v i e w c r i t e r i a f o r P DD C on c ep t P l an s : T h e p r opo s a l will c on s t i t u t e a n e n v i r on m e n t o f s u s t a i n e d s t a b ili t y a nd will b e i n 1. h a r m on y wi t h t h e c h a r ac t e r o f t h e s u rr ound i ng a r ea ; è Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È ÔÛ É Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ÔÍ Ï × É Ö Í Ê È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Û Ê ×Û È Í Ú× Ê × Â ÍÎ×Ø  Å Ô Ó Ù Ô Ó É Ñ ××Ì Ó ÎÕ ÅÓ È Ô È Ô× Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð ÛÎØ Ç É × É Ö Í Ê È Ô× É Ç ÊÊ ÍÇÎØ Ó ÎÕ Î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ  ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ð Í È Ö Ê ÍÎ È ÛÕ× É Û Ê × É ÔÍ Ê È Í Ö Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï ê  Ê ×ËÇ Ó Ê × Ï ×Î È É  ÔÍ Å × Æ × Ê È Ô× Ð Í È Û Ê ×Û Ö Í Ê Û ÐÐ Ð Í È É × ÄÙ ××Ø È Ô× Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï   É ËÇÛ Ê × Ö ×× È Ê ×ËÇ Ó Ê ×Ø Ó Î ÛÎ ê   ÍÎ Ó ÎÕ Ø Ó É È Ê Ó Ù È ó Î ÛØØ Ó È Ó ÍÎ  Å Ô ÓÐ × È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ð Í È É Û Ê × É Ï Û ÐÐ × Ê È ÔÛÎ Ï ÛÎ Ã Í Ö È Ô× Ð Í È É × Ä Ó É È Ó ÎÕ Û Ð ÍÎÕ ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù ×  È Ô× Ê × Û Ê × É × Æ × Ê Û Ð Ð Í È É È ÔÛ È Û Ê × Í Ö É Ó Ï ÓÐ Û Ê É Ó Â ×  T h e p r opo s a l i s i n c on f o r m i t y wi t h t h e po li c i e s , go a l s , a nd ob j ec t i v e s o f t h e 2. C o m p r e h e n s i v e P l a n , a nd a n y s ub s e qu e n t l y a dop t e d P l a n s , a nd will b e c on s i s t e n t wi t h t h e i n t e n t a nd pu r po s e o f t h i s S ec t i on : è Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø ù ÍÎ Ù ×Ì È ì Ð ÛÎ Ó É Ó Î Ù ÍÎ Ö Í ÊÏ Ó È Ã ÅÓ È Ô È Ô× ÌÍ ÐÓ Ù Ó × É  ÕÍÛ Ð É ÛÎØ ÍÚ Ò × Ù È Ó Æ × É Í Ö È Ô× ù Í Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ì Ð ÛÎ  û É Ì Ê × Æ Ó ÍÇ É Ð Ã Ï ×Î È Ó ÍÎ×Ø  È Ô× ù Í Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ðÛÎØ ç É × ì Ð ÛÎ Ù Û ÐÐ É Ö Í Ê é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð  ôÓ ÕÔ ø ×Î É Ó È Ã Å Ô Ó Ù Ô Ó É Å ÔÛ È Ó É Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø ÍÎ È Ô× ù ÍÎ Ù ×Ì È ì Ð ÛÎ  T h e p r opo s a l i s c o m p a t i b l e wi t h ex i s t i ng o r p e r m i tt e d u s e s on a bu tt i ng s i t e s a nd 3. will no t a d v e r s e l y a ff ec t a d j ace n t d e v e l op m e n t : è Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ù Û ÐÐ É Ö Í Ê É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ÔÍ Ï × É  Å Ô Ó Ù Ô Å ÍÇ Ð Ø Ú× Û Ù ÍÎ È Ó ÎÇÛ È Ó ÍÎ Í Ö É Ó ÎÕ Ð ×  Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð ÔÍ Ï × É Ó Î È Ô× Û Ê ×Û  E v e r y d w e lli ng un i t n ee d no t f r on t on a pub li c s t r ee t bu t s h a ll h a v e acce ss t o a 4. pub li c s t r ee t d i r ec t l y o r v i a a c ou r t , w a l k w a y , pub li c a r ea , o r a r ea o w n e d b y a ho m e o w n e r s a ss o c i a t i on : è Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È ÔÛ É Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Û Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù È ÔÛ È Å ÍÇ Ð Ø Ì Ê Í Æ Ó Ø× Û ÙÙ × ÉÉ È Í Û ÐÐ Ð Í È É Û Ð ÍÎÕ È Ô× É È Ê ×× È ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Ö ÍÇ Ê Ð Í È É Û Ê × Ð ÛÎØ Ð Í ÙÑ ×Ø ÅÓ È Ô ÐÓ Ï Ó È ×Ø Í Ê ÎÍ Û ÙÙ × ÉÉ È Í È Ô× Ï  å Ó È Ô È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È È Ô Ó É É Ó È ÇÛ È Ó ÍÎ Å ÍÇ Ð Ø Ú× Ó Ï Ì Ê Í Æ ×Ø Û É ×Û Ù Ô Ð Í È Å ÍÇ Ð Ø ÔÛ Æ × É È Ê ×× È Ö Ê ÍÎ È ÛÕ× Û Ð ÍÎÕ È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù  ó Î ÛØØ Ó È Ó ÍÎ  Û Ð È × Ê ÎÛ È Ó Æ × Û ÙÙ × ÉÉ Å ÍÇ Ð Ø Ú× Û Æ Û ÓÐ ÛÚ Ð × È Í ðÍ È É  ÔÛ Ð Ö Í Ö ðÍ È    ÛÎØ  T h e d e v e l op m e n t i n c l ud e s p r o v i s i on o f a d e qu a t e pub li c i m p r o v e m e n t s , i n c l ud i ng , 5. bu t no t li m i t e d t o , p a r k s , s c hoo l s , a nd o t h e r pub li c f ac ili t i e s : è Ô× Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ó Î Ù Ð ÇØ× É Û Ì Ê Í Æ Ó É Ó ÍÎ È Í Ó Î Ù Ð ÇØ× Û É Ó Ø× Å Û Ð Ñ Û Ð ÍÎÕ È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù È Í Ó Î Ù Ê ×Û É × Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ Ï ÍÚ ÓÐÓ È Ã  î Í Í È Ô× Ê Ó Ï Ì Ê Í Æ × Ï ×Î È É ÔÛ Æ × Ú××Î Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø  T h e d e v e l op m e n t will no t b e d e t r i m e n t a l t o t h e pub li c h ea l t h , s a f e t y , w e l f a r e , o r 6. m a t e r i a ll y i n j u r i ou s t o p r op e r t i e s o r i m p r o v e m e n t s i n t h e v i c i n i t y : ø Ê Û Ó ÎÛÕ× Ù ÍÎØ Ó È Ó ÍÎ É Ó Î È Ô× Û Ê ×Û ÔÛ Æ × Ú××Î ÛÎ Ó ÉÉ Ç× Ó Î È Ô× ÌÛ É È Ö Í Ê È Ô× É Ç ÊÊ ÍÇÎØ Ó ÎÕ Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã ÛÎØ È Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È ÔÛ É Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Û Ø× È ×Î È Ó ÍÎ Ö Û Ù ÓÐÓ È Ã È Í ÔÛÎØ Ð × È Ô× Ó Ï Ì× Ê Æ Ó ÍÇ É Ù Í Æ × Ê Õ×Î× Ê Û È ×Ø Ö Ê Í Ï È Ô Ó É Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È û ØØ Ó È Ó ÍÎÛ ÐÐ Ã  È Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È ÔÛ É É È Û È ×Ø È ÔÛ È È Ô× Ê ÇÎÍ ÖÖ È ÔÛ È Ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã Ó Ï ÌÛ Ù È É ðÍ È  Å ÍÇ Ð Ø Ú× Ó Ï Ì Ê Í Æ ×Ø Û É È Ô× Ê ÇÎÍ ÖÖ ÇÌ É È Ê ×Û Ï Í Ö È Ô× Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã Å ÍÇ Ð Ø Ú× Ù ÛÌ È Ç Ê ×Ø ÛÎØ Ù ÍÎ Æ × Ã ×Ø Û Ê ÍÇÎØ È Ô× Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã È Ô Ê ÍÇÕÔ ÇÎØ× Ê Õ Ê ÍÇÎØ Ø Ê Û Ó ÎÛÕ× ÛÎØ Ù Ç Ê Ú  ÕÇ ÈÈ × Ê Ö Ð Í Å T h e d e v e l op m e n t will no t a d v e r s e l y a ff ec t t h e s a f e t y a nd c on v e n i e n ce o f 7. v e h i c u l a r , b i c y c l e , o r p e d e s t r i a n c i r c u l a t i on i n t h e v i c i n i t y , i n c l ud i ng t r a ff i c r ea s on a b l y ex p ec t e d t o b e g e n e r a t e d b y t h e p r opo s e d u s e a nd o t h e r u s e s r ea s on a b l y a n t i c i p a t e d i n t h e a r ea c on s i d e r i ng ex i s t i ng z on i ng a nd l a nd u s e s i n ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     t h e a r ea : è Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È ÔÛ É É È Û È ×Ø Ó Î È Ô× Ó Ê Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã Ú×Î× Ö Ó È É È ÔÛ È Û É Ó Ø× Å Û Ð Ñ Å ÍÇ Ð Ø Ú× Ù ÍÎ É È Ê Ç Ù È ×Ø Û Ð ÍÎÕ È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù  ù Ç ÊÊ ×Î È Ð Ã È Ô× Ê × Û Ê × ÎÍ É Ó Ø× Å Û Ð ÑÉ Í Ê Ú Ó Ñ × Å Û ÃÉ Û Ð ÍÎÕ ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù × ÛÎØ È Ô× Ê × Û Ê × ÎÍ Ú Ó Ñ × Å Û ÃÉ Í Ê Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ ÌÛ È Ô É Ó Ø×Î È Ó Ö Ó ×Ø ÍÎ È Ô× ú Ó ÙÃÙ Ð ×  ì ×Ø× É È Ê Ó ÛÎ ÛÎØ õ Ê ××Î Å Û ÃÉ ï Û É È × Ê ì Ð ÛÎ Ö Í Ê È Ô× Û Ê ×Û  ó Î É È Û ÖÖ ª É ÍÌ Ó Î Ó ÍÎ È Ô× ÛØØ Ó È Ó ÍÎ Í Ö Û É Ó Ø× Å Û Ð Ñ Û È È Ô× Ê ×Û Ê Í Ö È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù Å ÍÇ Ð Ø Ô× Ð Ì Ó Ï Ì Ê Í Æ × Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ Ï ÍÚ ÓÐÓ È Ã Ó Î È Ô× Û Ê ×Û  é È Û ÖÖ Å ÍÇ Ð Ø Ê ×ËÇ× É È È ÔÛ È Û Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ Û ÙÙ × ÉÉ ×Û É × Ï ×Î È Û È È Ô× ×ÎØ Í Ö È Ô× Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù Ú× Ó Î Ù Ð ÇØ×Ø È Í Ô× Ð Ì ÅÓ È Ô Ù ÍÎÎ× Ù È Ó Æ Ó È Ã û É Ì Ê × Æ Ó ÍÇ É Ð Ã É È Û È ×Ø  È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø È Ê Û ÖÖ Ó Ù Õ×Î× Ê Û È ×Ø Ú Ã È Ô Ó É É Ó È × Ó É × É È Ó Ï Û È ×Ø È Í Ú× Ï Ó Î Ó Ï Û Ð  S T A FF R E C O MM E N D A T I O N å Ô ÓÐ × È Ô× È Ê Û ÖÖ Ó Ù Ó Ï ÌÛ Ù È ÛÎÛ Ð ÃÉ Ó É È ÔÛ È Å Û É Ù ÍÎØÇ Ù È ×Ø Ó Î Ö Í Ê È Ô× ô ÷ú Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È × É È Ó Ï Û È ×Ø È ÔÛ È ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù × Å ÍÇ Ð Ø Ú× Í Æ × Ê Ù ÛÌÛ Ù Ó È Ã Û Ö È × Ê Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ó È Ó É É È Û ÖÖ ª É ÍÌ Ó Î Ó ÍÎ È ÔÛ È È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È ÅÓÐÐ ÔÛ Æ × Ï Ó Î Ó Ï Û Ð Ó Ï ÌÛ Ù ÈÈ Í È Ô× Û Ê ×Û  é È Û ÖÖ Ö ×× Ð É È ÔÛ ÈÈ Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È Ó É Ó Î Ñ ××Ì Ó ÎÕ ÅÓ È Ô È Ô× ù Í Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ðÛÎØ ç É × ì Ð ÛÎ Ö Í Ê é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð  ôÓ ÕÔ  ø ×Î É Ó È Ã Ó Î È Ô Ó É Û Ê ×Û ÛÎØ È ÔÛ ÈÈ Ô× Ù Í ÏÏ ÇÎ Ó È Ã Ú×Î× Ö Ó È É Û É É È Û È ×Ø Ú Ã È Ô× ÛÌÌ ÐÓ Ù ÛÎ È Û Ê × Í Ö É Ç ÖÖ Ó Ù Ó ×Î È Ê ×Û É ÍÎ È Í É ÇÌÌÍ Ê ÈÈ Ô× Ê × Â ÍÎ Ó ÎÕ Ê ×ËÇ× É È é È Û ÖÖ Ê × Ù Í ÏÏ ×ÎØ É ÛÌÌ Ê Í Æ Û Ð Í Ö È Ô× Ê ×ËÇ× É È ÅÓ È Ô È Ô× Ù ÍÎØ Ó È Ó ÍÎ È ÔÛ È Û Ì×Ø× É È Ê Ó ÛÎ Û ÙÙ × ÉÉ ×Û É × Ï ×Î È Ó É Ì Ê Í Æ Ó Ø×Ø Û ÈÈ Ô× Ê ×Û Ê Í Ö È Ô× Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù È Ô Ê ÍÇÕÔ ðÍ È É  ê   ê ÛÎØ ðÍ È É   ê È Í ì Û Ê Ñ ì Ð Û Ù ×  ÛÎØ Û É Ó Ø× Å Û Ð Ñ Ú× Ù ÍÎ É È Ê Ç Ù È ×Ø È ÔÛ È Å ÍÇ Ð Ø Ù ÍÎÎ× Ù ÈÈ Ô× Ù Ç Ð  Ø×  É Û Ù ÅÓ È Ô È Ô× × Ä Ó É È Ó ÎÕ É Ó Ø× Å Û Ð Ñ ÛÎØ ÌÛ Æ × Ï ×Î È ÅÓ È Ô Ó Î È Ô× É × Ð Í È É  S U PP O R T I N G M A T E R I A L S  û ÌÌ ÐÓ Ù Û È Ó ÍÎ  ê × Â ÍÎ Ó ÎÕ Ï ÛÌ  Ì Ê Í Æ Ó Ø×Ø Ó Î ÌÛ ÙÑ × È   ù ÍÎ Ù ×Ì È Ì Ð ÛÎ  Ì Ê Í Æ Ó Ø×Ø Ó Î ÌÛ ÙÑ × È    ð× ÈÈ × Ê Í Ö í ÌÌÍ É Ó È Ó ÍÎ ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã              R E Z O N I N G R E Q U ES T F O R 2716 B A RR O N RD ( R E Z ) 09 - 00500008 R E Q U ES T: û  í û Õ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð í Ì×Î È Í ê  é Ó ÎÕ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð S C A L E:   Û Ù Ê × É  ÍÇ È Í Ö Û    Û Ù Ê × È Ê Û Ù È  L O C A T I O N:   ú Û ÊÊ ÍÎ ê ÍÛØ  Ð Í Ù Û È ×Ø ÛÌÌ Ê Í Ä Ó Ï Û È × Ð Ã  Ö ×× È ×Û É È Í Ö È Ô× Ó Î È × Ê É × Ù È Ó ÍÎ ÅÓ È Ô å ÓÐÐÓ Û Ï ø  ö Ó È Ù Ô ì Ñ Å Ã A PP L I C A N T : é È × Æ ×Î ú Ê Í ÙÑ  Í Å Î× Ê P R O J E C T M A N A G E R: ò Û É ÍÎ é Ù ÔÇÚ× Ê È û ó ù ì  é È Û ÖÖ ì Ð ÛÎÎ× Ê Ò ÉÙ ÔÇÚ× Ê È ü ÙÉ È Ä  ÕÍÆ R E C O MM E N D A T I O N : û ÌÌ Ê Í Æ Û Ð ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     N O T I F I C A T I O N S û Ø Æ × Ê È Ó É ×Ø ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ô ×Û Ê Ó ÎÕ ø Û È ×  ö ×Ú Ê ÇÛ Ê Ã    û Ø Æ × Ê È Ó É ×Ø ù ÍÇÎ Ù ÓÐ ô ×Û Ê Ó ÎÕ ø Û È × É  ï Û Ê Ù Ô   è Ô× Ö Í ÐÐ Í ÅÓ ÎÕ Î× Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ Í Ê ÕÛÎ Ó Â Û È Ó ÍÎ É È ÔÛ È Û Ê × Ê ×Õ Ó É È × Ê ×Ø ÅÓ È Ô È Ô× ùÓ È Ã Í Ö ù Í ÐÐ ×Õ× é È Û È Ó ÍÎ ª É î × Ó ÕÔÚÍ Ê ÔÍÍØ é × Ê Æ Ó Ù × É ÔÛ Æ × Ê × Ù × Ó Æ ×Ø Û Ù ÍÇ Ê È × ÉÃ Ð × ÈÈ × Ê Í Ö ÎÍ È Ó Ö Ó Ù Û È Ó ÍÎ Í Ö È Ô Ó É ÌÇÚ ÐÓ Ù Ô×Û Ê Ó ÎÕ  î ÍÎ× ì Ê ÍÌ× Ê È Ã Í Å Î× Ê ÎÍ È Ó Ù × É Ï Û ÓÐ ×Ø   ù ÍÎ È Û Ù È É Ó Î É ÇÌÌÍ Ê È ù ÍÎ È Û Ù È É Ó Î ÍÌÌÍ É Ó È Ó ÍÎ  ó ÎËÇ Ó Ê Ã Ù ÍÎ È Û Ù È É  A D J A C E N T L A N D U SES D i rec t ion C o m p re h e n s i ve P l a n Zoning L a nd Use é Ó ÎÕ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã û í û Õ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð í Ì×Î ûÙÙ × ÉÉ Í Êà ÛÕ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð N o r t h ï ×Ø Ó Ç Ï ø×Î É Ó È Ã Ê × Ï Û Ó ÎØ× Ê Í Ö È Ê Û Ù È  ÚÇ ÓÐ Ø Ó ÎÕ É è ÔÍ Ê ÍÇÕÔ Ö Û Ê × ¦ S ou t h î û ú Û ÊÊ ÍÎ êÍÛØ ï Ó ÎÍ Ê ûÊ È × Ê Ó Û Ð é Ó ÎÕ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã E as t û í û Õ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð í Ì×Î é Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î Ù × ï ×Ø Ó Ç Ï ø×Î É Ó È Ã é Ó ÎÕ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã W es t û í û Õ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð í Ì×Î é Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î Ù × ï ×Ø Ó Ç Ï ø×Î É Ó È Ã D EVE L O P M E N T H I S T O R Y A nn exa t i on:  Zon i ng: û  í û Õ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð í Ì×Î  Û É Â ÍÎ×Ø ÇÌÍÎ ÛÎÎ× Ä Û È Ó ÍÎ  F i n a l P l a t: î Í È Ì Ð Û ÈÈ ×Ø S i t e d e v e l op m e n t: é Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î Ù × R EV I E W CR I T E R I A C on s i s t e n c y wi t h t h e C o m p r e h e n s i v e P l a n :  è Ô× Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã Ó É Ø× É Ó ÕÎÛ È ×Ø é Ó ÎÕ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã ï ×Ø Ó Ç Ï ø ×Î É Ó È Ã ÍÎ È Ô× ù Í Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ì Ð ÛÎ ðÛÎØ ç É × ï ÛÌ  Å Ô Ó Ù Ô Ó É È Í Ù ÍÎ È Û Ó Î È Í  Ø Å × ÐÐÓ ÎÕ ÇÎ Ó È É Ì× Ê Û Ù Ê ×  è Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Â ÍÎ Ó ÎÕ È Í ê  é Ó ÎÕ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ó É Ù ÍÎ É Ó É È ×Î È ÅÓ È Ô È Ô× ù Í Ï Ì Ê ×Ô×Î É Ó Æ × ì Ð ÛÎ C o m p a t i b ili t y wi t h t h e p r e s e n t z on i ng a nd c on f o r m i ng u s e s o f n ea r b y p r op e r t y a nd  wi t h t h e c h a r ac t e r o f t h e n e i ghbo r hood : è Ô× Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã ÍÌÌÍ É Ó È × ú Û ÊÊ ÍÎ ê ÍÛØ Ó É Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Û É È Ô× é ÍÎÍ Ï Û É Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã É ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ ÅÓ È Ô Ð Í È É Û Æ × Ê ÛÕ Ó ÎÕ Ú× È Å ××Î   ÛÎØ   É ËÇÛ Ê × Ö ×× È Ó Î Û Ê ×Û  è Ô× Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã È Í È Ô× ÎÍ Ê È Ô Ê ×Û Ê Í Ö È Ô×    Û Ù Ê × È Ê Û Ù È Ó É Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Û É È Ô× ÷ Ø× ÐÅ × Ó ÉÉ õ Û Ê È ×Î É É ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ ÛÎØ Ù ÍÎ É Ó É È É Í Ö Ð Í È É Í Ö Ê × Ð Û È Ó Æ × Ð Ã É Ó Ï ÓÐ Û Ê ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã     É Ó Â × Û É é ÍÎÍ Ï Û  è Í È Ô× ×Û É È ÛÎØ Å × É È Í Ö È Ô× É ÇÚ Ò × Ù È Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã  × Ä Ó É È Ó ÎÕ É Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã ÔÍ Ï × É Û Ê × Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø ÍÎ Û Ù Ê ×ÛÕ× È Ê Û Ù È É  ú × É Ó Ø× É È Ô× û  í ê ê Ç Ê Û Ð ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð é ÇÚØ Ó Æ Ó É Ó ÍÎ Ø Ó É È Ê Ó Ù È Å Ô Ó Ù Ô Ê ×ËÇ Ó Ê × É Û Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï Í Ö Û Ù Ê × Ð Í È É ÛÎØ È Ô× ê  Ú é Ó ÎÕ Ð ×  ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ø Ó É È Ê Ó Ù È Å Ô Ó Ù Ô Ê ×ËÇ Ó Ê × É Û Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï Í Ö   É ËÇÛ Ê × Ö ÍÍ È Ð Í È É È Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø Â ÍÎ Ó ÎÕ Ó É Ù Ð Í É × É È Ó Î Ó Î È ×Î É Ó È Ã È Í È Ô× Ù Ç ÊÊ ×Î È Â ÍÎ Ó ÎÕ  è Ô× Ì Ê ÍÌÍ É ×Ø ê  é Ó ÎÕ Ð × ö Û Ï ÓÐ Ã ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ó É Ù Í Ï ÌÛ È Ó Ú Ð × ÅÓ È Ô Í È Ô× Ê Ø× Æ × Ð ÍÌ×Ø Ç É × É Ó Î È Ô× Û Ê ×Û S u i t a b ili t y o f t h e p r op e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e  d i s t r i c t t h a t w ou l d b e m a d e a pp li ca b l e b y t h e p r opo s e d a m e nd m e n t : è Ô× É ÇÚ Ò × Ù È Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã Ó É É Ç Ó È ÛÚ Ð × È Í É Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î È Ó Û Ð Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È É Ó Ï ÓÐ Û Ê È Í Í È Ô× Ê Ø× Æ × Ð ÍÌ Ï ×Î È É Û Ð ÍÎÕ ú Û ÊÊ ÍÎ ê ÍÛØ S u i t a b ili t y o f t h e p r op e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e   d i s t r i c t a pp li ca b l e t o t h e p r op e r t y a t t h e t i m e o f t h e p r opo s e d a m e nd m e n t : è Ô× û  í û Õ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð í Ì×Î Â ÍÎ Ó ÎÕ Ø Ó É È Ê Ó Ù È Ê ×ËÇ Ó Ê × É Û Ï Ó Î Ó Ï Ç Ï Ð Í È É Ó Â × Í Ö  Û Ù Ê × É è ÔÍÇÕÔ È Ô× Ù Ç ÊÊ ×Î È É Ó ÎÕ Ð × Ö Û Ï ÓÐ Ã Ê × É Ó Ø×Î Ù × ØÍ× É ÎÍ È Ù ÍÎ Ö Í ÊÏ È Í È Ô× Ù Ç ÊÊ ×Î È Â ÍÎ Ó ÎÕ Û É Ó È Ó É Ð Í Ù Û È ×Ø ÍÎ Û È Ê Û Ù È Í Ö Ð × ÉÉ È ÔÛÎ  Û Ù Ê × É Ó Î Û Ê ×Û È Ô× Û ÉÉ Í Ù Ó Û È ×Ø ÛÕ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð Ç É × É Û Ê × Ù Í Ï ÌÛ È Ó Ú Ð × ÅÓ È Ô Î× Ó ÕÔÚÍ Ê Ó ÎÕ Ç É × É  û É È Ô Ó É Û Ê ×Û Í Ö È Ô× ùÓ È Ã Ù ÍÎ È Ó ÎÇ× É È Í Ø× Æ × Ð ÍÌ  ÛÕ Ê Ó Ù Ç Ð È Ç Ê Û Ð Ç É × É ÅÓÐÐ Ú× Ð × ÉÉ Ì Ê × Æ Û Ð ×Î È M a r ke t a b ili t y o f t h e p r op e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e   d i s t r i c t a pp li ca b l e t o t h e p r op e r t y a t t h e t i m e o f t h e p r opo s e d a m e nd m e n t : è Ô× Ê ×ËÇ× É È Å ÍÇ Ð Ø Û ÐÐ Í Å È Ô× × Ä Ó É È Ó ÎÕ Õ Ê ÛÎØ Ö Û È Ô× Ê ×Ø Ç É × È Í Ô× Ð Ì Ú× Ù Í Ï × Ù ÍÎ Ö Í ÊÏ Ó ÎÕ ÅÓ È Ô Ù Ç ÊÊ ×Î È Â ÍÎ Ó ÎÕ Ê ×ÕÇ Ð Û È Ó ÍÎ É ÛÎØ Û ÐÐ Í Å È Ô× × Ä Ó É È Ó ÎÕ Ê × É Ó Ø×Î Ù × È Í Ú× É ÇÚØ Ó Æ Ó Ø×Ø Ö Ê Í Ï È Ô× Ê × Ï Û Ó ÎØ× Ê Í Ö È Ô× È Ê Û Ù È è Ô× É ÇÚ Ò × Ù È   Û Ù Ê × É Ù ÍÇ Ð Ø Ú× É ÇÚØ Ó Æ Ó Ø×Ø ÍÇ È Í Ö È Ô× × Ä Ó É È Ó ÎÕ    Û Ù Ê × È Ê Û Ù È Ó Ö È Ô× Ê × Ï Û Ó Î Ó ÎÕ Û Ù Ê × É Å × Ê × Ù ÍÎ É Í ÐÓ ØÛ È ×Ø ÅÓ È Ô Í È Ô× Ê Î× Ó ÕÔÚÍ Ê Ó ÎÕ û  í Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã A v a il a b ili t y o f w a t e r , w a s t e w a t e r , s t o r m w a t e r , a nd t r a n s po r t a t i on f ac ili t i e s g e n e r a ll y   s u i t a b l e a nd a d e qu a t e f o r t h e p r opo s e d u s e : è Ô× É ÇÚ Ò × Ù È Ì Ê ÍÌ× Ê È Ã Ó É Ð Í Ù Û È ×Ø ÛØ Ò Û Ù ×Î ÈÈ Í ÛÎ × Ä Ó É È Ó ÎÕ   Ó Î Ù Ô Å Û È × Ê Ï Û Ó Î ÛÎØ Û Ù Ê Í ÉÉ Ö Ê Í Ï Û   Ó Î Ù Ô É ÛÎ Ó È Û Ê Ã É × Å × Ê ÐÓ Î×  ú Û ÊÊ ÍÎ ê ÍÛØ Ó É Û Ï Ó ÎÍ Ê Û Ê È × Ê Ó Û Ð ÍÎ È Ô× ùÓ È Ã ª É è ÔÍ Ê ÍÇÕÔ Ö Û Ê × ì Ð ÛÎ ÛÎØ È Ô× Ê × Ï Û Ó Î Ó ÎÕ Ö ÇÎØ Ó ÎÕ Ö Í Ê Ó È É ÅÓ Ø×Î Ó ÎÕ È Í Û Ï Ó ÎÍ Ê Û Ê È × Ê Ó Û Ð É × Ù È Ó ÍÎ Å Û É ÛÌÌ Ê Í Æ ×Ø Û É ÌÛ Ê È Í Ö È Ô×  ú ÍÎØ ÷ Ð × Ù È Ó ÍÎ S T A FF R E C O MM E N D A T I O N é È Û ÖÖ Ê × Ù Í ÏÏ ×ÎØ É ÛÌÌ Ê Í Æ Û Ð Í Ö È Ô× Ê ×ËÇ× É È S U PP O R T I N G M A T E R I A L S  û ÌÌ ÐÓ Ù Û È Ó ÍÎ  ê × Â ÍÎ Ó ÎÕ Ï ÛÌ  Ì Ê Í Æ Ó Ø×Ø Ó Î ÌÛ ÙÑ × È  ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ö × Ú Ê ÇÛ Ê Ã        R E Z O N I N G R E Q U E S T F O R E D & P E NNY T HO M A S T RAC T ( R E Z ) 09 - 00500004 R E Q U E S T: A - O , A g r i c u l t u r a l - O p e n t o C - 3 , L i g h t C o mm e r c i a l S CA LE: 2 . 419 ac r e s L O CA T I O N: 2937 B a rr o n C u t - o ff R o ad g e n e r a ll y l o ca t e d a t t h e s o u t h w e s t c o r n e r o f S t a t e H i g h w a y 40 a n d B a rr o n R o a d A PP L I CAN T : E d w a r d a n d P e nn y T h o m a s P R O J E C T M ANA G E R: L a u r e n A . H o v d e S t a ff P l a nn e r l h o v d e @ c s t x . g ov R E C O MM E NDA T I O N : A pp r o v a l . ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ï ×× È Ó ÎÕ ØÛ È ×    ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ï ×× È Ó ÎÕ ØÛ È ×    ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ × Í Ö  ï ×× È Ó ÎÕ ØÛ È ×    N O T I F I CA T I O N S A d v e r t i s e d C o mmi ss i o n H ea r i n g D a t e : F e b r u a r y 19 , 2009 A d v e r t i s e d C o u n c il H ea r i n g D a t e s : M a r c h 12 , 2009 T h e f o ll o w i n g n e i g hb o r h oo d o r g a n i za t i o n s t h a t a r e r e g i s t e r e d w i t h t h e C i t y o f C o ll e g e S t a t i o n ’ s N e i g hb o r h oo d S e r v i ce s h a v e r ece i v e d a c o u r t e s y l e tt e r o f n o t i f i ca t i o n o f t h i s pu b li c h ea r i n g : N o n e . P r o p e r t y o w n e r n o t i ce s m a il e d : 7 C o n t ac t s i n s upp o r t : 0 C o n t ac t s i n o pp o s i t i o n : 0 I n qu i r y c o n t ac t s : 0 AD J AC E N T L AND U S E S D i r ec t i o n C o m p r e h e n s i v e P l a n Z o n i n g L a nd U s e N o r t h M i n o r A r t e r i a l N / A B a rr o n R o a d S i n g l e - F a mil y S o u t h R e s i d e n t i a l M e d i u m R - 1 U n d e v e l o p e d D e n s i t y W illi a m D . F i t c h E a s t F r ee w a y / E x p r e ss w a y N / A P a r k w a y W e s t M a j o r C o ll ec t o r N / A B a rr o n C u t - o ff R o a d D E V EL O P M E N T H I S T O RY A nn e x a t i o n: J u n e 1995 Z o n i n g: A - O F i n a l P l a t: U n p l a tt e d S i t e d e v e l o p m e n t: E x i s t i n g s i n g l e f a mil y h o m e R E V I E W CR I TE R I A C o n s i s t e n c y w i t h t h e C o m p r e h e n s i v e P l a n : 1. T h i s p r o p e r ty r ece n t l y u n d e r w e n t a C o m p r e h e n s i v e L a n d U s e P l a n A m e n d m e n t f r o m S i n g l e F a mil y M e d i u m D e n s i t y t o N e i g hb o r h oo d R e t a il . C - 3 , L i g h t C o mm e r c i a l , i s c o n s i s t e n t w i t h t h e N e i g hb o r h oo d R e t a il d e s i g n a t i o n. C o m p a t i b i l i t y w i t h t h e p r e s e n t z o n i n g a nd c o n f o r m i n g u s e s o f n e a r b y p r o p e r t y a nd 2. w i t h t h e c h a r a c t e r o f t h e n e i g hb o r h oo d : T h e a pp li ca n t b e li e v e s C - 3 , L i g h t C o mm e r c i a l , i s a c o m p a t i b l e u s e a n d w ill n o t d i s t u r b t h e c h a r ac t e r o f t h e a r ea . S t a ff a g r ee s t h a t w h e n t h e s u rr o u n d i n g a r ea b ec o m e s f u ll y d e v e l o p e d , t h i s w o u l d b e a r ea s o n a b l e l o ca t i o n f o r n e i g hb o r h oo d c o nv e n i e n ce s . T h e l a n d imm e d i a t e l y s u rr o u n d i n g t h e p r o p e r t y i s l a r g e l y r u r a l , ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ï ×× È Ó ÎÕ ØÛ È ×    b u t t h i s w ill c h a n g e a s t h e l a n d t o t h e s o u t h s u b d i v i d e s f o r a m e d i u m - d e n s i t y r e s i d e n t i a l d e v e l o p m e n t ; b u t , a t t h e c o r n e r o f a p l a nn e d c o ll ec t o r a n d a h i g h w a y , i t i s p r e s e n t l y c o m p a t i b l e t o t h e s e r o a d w a y s a s a li g h t c o mm e r c i a l t r ac t. Su i t a b i l i t y o f t h e p r o p e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e d i s t r i c t 3. t h a t w o u l d b e m a d e a pp l i c a b l e b y t h e p r o p o s e d a m e nd m e n t: T h e limi t e d s i ze o f t h e s u b j ec t p r o p e r t y i s a pp r o p r i a t e f o r a C - 3 d e v e l o p m e n t . T h e s u b j ec t p r o p e r t y i s l o ca t e d a t t h e i n t e r s ec t i o n o f B a rr o n R o a d a n d W illi a m D . F i t c h p a r k w a y w h i c h w o u l d p r o v i d e a s u r p l u s o f t r a ff i c f o r li g h t c o mm e r c i a l u s e s. Su i t a b i l i t y o f t h e p r o p e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e d i s t r i c t 4. a pp l i c a b l e t o t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e p r o p o s e d a m e nd m e n t: T h e p r o p e r t y i s a r u r a l h o m e s t ea d a n d i t w o u l d b e i n k ee p i n g w i t h t h e c u rr e n t n e i g hb o r h oo d c h a r ac t e r f o r i t t o r e m a i n s o a t t h i s t im e . M a r k e t a b i l i t y o f t h e p r o p e r t y a ff ec t e d b y t h e a m e nd m e n t f o r u s e s p e r m i tt e d b y t h e 5. d i s t r i c t a pp l i c a b l e t o t h e p r o p e r t y a t t h e t i m e o f t h e p r o p o s e d a m e nd m e n t: T h e a pp li ca n t h a s e x p r e ss e d t h a t t h e s u b j ec t p r o p e r t y h a s mi n im a l m a r k e t a b ili t y u n d e r i t s c u rr e n t A - O , A g r i c u l t u r a l - O p e n , z o n i n g d i s t r i c t , a n d t h a t a n y b u y e r t h e y m a y pu r s u e w o u l d a l s o c h oo s e t o u n d e r g o a z o n i n g c h a n g e t o b ec o m e C - 3. A va i l a b i l i t y o f w a t e r , w a s t e w a t e r , s t o r m w a t e r , a nd t r a n s p o r t a t i o n f a c i l i t i e s g e n e r a ll y 6. s u i t a b l e a nd a d e qu a t e f o r t h e p r o p o s e d u s e : T h e r e i s a n e x i s t i n g 12 - i n c h w a t e r m a i n a l o n g t h e s o u t h s i d e o f B a rr o n C u t - O ff R d . T h e r e a r e c u rr e n t l y n o e x i s t i n g s a n i t a r y s e w e r m a i n s a v a il a b l e t o s e r v i ce t h i s p r o p e r t y . D r a i n a g e i s g e n e r a ll y t o t h e s o u t h ea s t w i t h i n t h e S p r i n g C r ee k d r a i n a g e b a s i n . D e v e l o p m e n t o n t h i s p r o p e r t y w ill b e r e qu i r e d t o c o m p l y w i t h t h e C i t y ’ s d r a i n a g e o r d i n a n ce . A ll u t ili t i e s s h a ll b e d e s i g n e d i n acc o r d a n ce w i t h BC S U n i f i e d D e s i g n G u i d e li n e s a t t h e t im e o f P l a tt i n g a n d S i t e D e v e l o p m e n t . T h e p r o p e r t y p r o p o s e s t a k i n g acce ss f r o m B a rr o n R o a d a n d B a rr o n C u t - o ff R o a d . B a rr o n R o a d , a p l a nn e d a r t e r i a l , i s c u rr e n t l y b u il t t o c o u n t y r o a d s t a n d a r d s. S T A FF R E C O MM E NDA T I O N S t a ff r ec o mm e n d s a pp r o v a l b eca u s e t h i s z o n i n g d i s t r i c t i s c o n s i s t e n t w i t h t h e C o m p r e h e n s i v e L a n d U s e P l a n . S U PP O R T I N G M A TE R I A L S 1. A pp li ca t i o n 2. R ez o n i n g m a p ( p r o v i d e d i n p ac k e t ) ì Ð ÛÎÎ Ó ÎÕ  â ÍÎ Ó ÎÕ ù Í ÏÏ Ó ÉÉ Ó ÍÎ ì ÛÕ ×  Í Ö  ï ×× È Ó ÎÕ ØÛ È ×